Derecho inmobiliario y registral · Tenerife
Santa Cruz de Tenerife · Atención en CanariasComprar o vender una vivienda o local en Tenerife, firmar un contrato de arras o de alquiler, reclamar vicios ocultos constructivos o recuperar la posesión ante un impago exige revisar antes la situación registral, catastral, urbanística y fiscal del inmueble. En Álamo & Antúnez Abogados asesoramos a compradores, propietarios, inversores y arrendatarios en Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, el norte y el sur de la isla.
Simulador Civil, Inmobiliario y Bancario 2026
Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
Información jurídica general revisada por Javier Álamo González (ICATF 5950) y Diego Antúnez Cruz (ICATF 5951) para facilitar una primera decisión. El análisis del expediente concreto puede cambiar la respuesta.
El mercado inmobiliario en Tenerife combina compraventas de vivienda habitual en Santa Cruz, La Laguna o el norte de la isla con operaciones de inversión y clientes no residentes en municipios como Adeje, Arona, Guía de Isora, Santiago del Teide o Puerto de la Cruz. En ambos perfiles, el mayor riesgo jurídico se concentra en el documento privado que se firma antes de acudir al notario.
Bajo el nombre genérico de «señal» o «reserva» suelen firmarse tres figuras con consecuencias muy distintas en el Código Civil: arras confirmatorias (anticipo a cuenta del precio que no permite desistir), arras penales (indemnización tasada por incumplimiento sin excluir la exigencia de cumplimiento forzoso) y arras penitenciales o de desistimiento del artículo 1454 del Código Civil (únicas que autorizan a desligarse del contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas). Redactar esta cláusula con precisión evita litigios de decenas de miles de euros.
| Materia inmobiliaria | Norma principal de referencia | Riesgo o conflicto crítico | Plazo legal clave |
|---|---|---|---|
| Contrato de arras y compraventa (vivienda, local o solar) | Arts. 1445 a 1505 del Código Civil y Ley Hipotecaria | Pérdida de la señal por denegación de hipoteca, cargas ocultas o retraso en la entrega | Según plazo contractual; acción personal general de 5 años (art. 1964.2 CC) |
| Vicios ocultos y defectos constructivos (obra nueva o segunda mano) | Arts. 1484 a 1490 CC y art. 17 Ley 38/1999 (LOE) | Humedades, filtraciones, fallos estructurales o instalaciones inhábiles tras la compra | 6 meses de caducidad en vicios ocultos (art. 1490 CC); plazos de 1, 3 y 10 años en LOE con 2 años para accionar (art. 18 LOE) |
| Arrendamiento de vivienda o local de negocio y desahucio | Ley 29/1994 (LAU) y arts. 250.1.1.º y 437 a 447 LEC | Impago de rentas o suministros, expiración de prórrogas, obras inconsentidas o subarriendo | 30 días desde requerimiento fehaciente para enervar antes de demanda (art. 22.4 LEC) |
| Comunidades de propietarios y propiedad horizontal | Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (arts. 7, 9, 10, 17, 18 y 21) | Obras en elementos comunes, pisos turísticos, ruidos o impugnación de acuerdos de junta | 3 meses o 1 año para impugnar acuerdos de junta según el supuesto del art. 18.3 LPH |
| Fiscalidad inmobiliaria en Canarias (ITP, AJD, IGIC y plusvalía) | DL 1/2009 de Canarias, Ley 20/1991 (IGIC) y TRLRHL | Comprobación de valores por debajo del valor de referencia de Catastro o liquidación de plusvalía | 1 mes hábil/30 días hábiles según tributo desde el otorgamiento de la escritura |
El régimen jurídico de un alquiler depende ante todo de su destino real: los contratos de arrendamiento de vivienda permanente se someten de forma imperativa al Título II de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (duración mínima, prórrogas obligatorias, límites de actualización de renta y garantías), mientras que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales comerciales, oficinas, naves industriales y verdaderos arrendamientos de temporada justificados) se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes conforme al artículo 4.3 de la LAU.
Cuando se produce el impago de la renta o de las cantidades asimiladas (suministros, IBI o comunidad pactados), o cuando vence el plazo contractual y el arrendatario no entrega las llaves, tramitamos tanto el requerimiento previo fehaciente por burofax (que, si se cursa con al menos 30 días de antelación a la demanda sin pago, impide la enervación del desahucio conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) como el juicio verbal de desahucio y reclamación acumulada de rentas ante los Juzgados de Primera Instancia de la provincia.
En Canarias las transmisiones de inmuebles usados no sujetas a IGIC tributan en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) al tipo general del 6,5 %, muy inferior al de otras comunidades autónomas, existiendo además tipos reducidos autonómicos sujetos a requisitos estrictos de edad, renta, familia numerosa o discapacidad para adquisición de vivienda habitual.
Sin embargo, desde la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro (artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), la base imponible mínima es dicho valor de referencia salvo que el precio o contraprestación pactada sea superior. Revisamos la ficha catastral antes de la firma y, si el valor de referencia excede del valor de mercado por el estado real del inmueble, preparamos la impugnación técnica o rectificación de autoliquidación, además de reclamar gastos hipotecarios y cláusulas abusivas bancarias.
Preguntas frecuentes
Las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) permiten a cualquiera de las partes desistir lícitamente del contrato: el comprador perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviéndola por duplicado. Si el contrato no menciona de forma expresa esa facultad de desistimiento o el artículo 1454 CC, la jurisprudencia suele interpretarlas como arras confirmatorias (un mero anticipo del precio), de modo que la otra parte puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso de la compraventa.
Las acciones edilicias por vicios ocultos (acción redhibitoria para resolver el contrato o acción quanti minoris para rebajar proporcionalmente el precio, arts. 1484 y 1486 CC) tienen un plazo de caducidad de 6 meses contados desde la entrega de la vivienda (art. 1490 CC). Al ser un plazo de caducidad, solo se salva interponiendo la demanda o el acto procesal correspondiente antes de que venza.
Con carácter general y salvo pacto en lo que la ley permita, quien compra una vivienda usada en Canarias liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, tipo general del 6,5 % en Modelo 600 ante la Agencia Tributaria Canaria) y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Quien vende tributa por la posible ganancia patrimonial en su IRPF y es el sujeto pasivo de la plusvalía municipal (IIVTNU) ante el Ayuntamiento donde radique el inmueble.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite impedir la enervación del desahucio si el arrendador requiere de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente (como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo) con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de interponerla.
¿Te ocurre esto?
Auditamos cargas registrales, discrepancias con Catastro, situación urbanística o de costas/rústico, redactamos o revisamos el contrato de arras (art. 1454 CC) y te asistimos hasta la firma en notaría y liquidación del ITP/AJD en Canarias.
Redactamos contratos blindados conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), requerimos rentas impagadas por burofax (art. 22.4 LEC) y tramitamos demandas de desahucio y reclamación de rentas (art. 250.1.1.º LEC).
Analizamos humedades estructurales, aluminosis, instalaciones defectuosas o superficies inferiores a las pactadas para ejercitar las acciones edilicias (arts. 1484 a 1490 CC), la responsabilidad de la LOE (Ley 38/1999) o la resolución por aliud pro alio.
Intervenimos en impugnación de acuerdos de comunidades de propietarios (art. 18 LPH), división de cosa común entre copropietarios o coherederos (art. 400 CC) y nulidad de contratos de aprovechamiento por turno (Ley 4/2012).
Ficha práctica verificable
Verifica siempre la titularidad y las cargas en una nota simple registral reciente, contrasta la superficie y referencia catastral, exige certificados de estar al corriente de IBI y de comunidad de propietarios, comprueba la cédula de habitabilidad o primera ocupación y el certificado energético, y define por escrito en las arras qué ocurre si el banco deniega la hipoteca.
Comprueba quién es el titular registral al 100 % del pleno dominio, si la finca arrastra hipotecas pendientes de cancelación registral, embargos, afecciones fiscales, servidumbres de paso o limitaciones de vivienda protegida (VPO).
Confirma que el inmueble no tiene expedientes de disciplina urbanística ni obras fuera de ordenación en el Ayuntamiento correspondiente, y exige el certificado de deudas con la comunidad (art. 9.1.e LPH, que afecta al inmueble por el año corriente y los tres anteriores).
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, las arras solo permiten desistir libremente (perdiendo el comprador lo entregado o devolviéndolo duplicado el vendedor) cuando se pactan expresamente con el alcance del artículo 1454 del Código Civil.
Si el comprador necesita hipoteca, conviene incluir una condición expresa que regule la devolución íntegra de las cantidades entregadas en caso de denegación bancaria acreditada dentro del plazo pactado.
En transmisiones de segunda mano en Canarias aplica con carácter general el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP al 6,5 %, salvo tipos reducidos autonómicos, Modelo 600), tomando como base mínima el valor de referencia de Catastro cuando exista.
Antes de la primera conversación
No necesitas llegar con una teoría jurídica. Las fechas exactas, el documento recibido y la prueba disponible permiten detectar la urgencia y decidir qué debe comprobarse después.
Identificamos la decisión, la fecha y el riesgo inmediato. Si existe un plazo, se separa de todo lo que puede esperar.
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Utiliza estos recorridos para distinguir la decisión principal de sus consecuencias salariales, médicas, patrimoniales o de Seguridad Social.
Vademécum normativo y procesal · 2026
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados —en nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife)— integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes y revisión
Revisión editorial: 23 de octubre de 2026. La información general no sustituye el estudio del expediente concreto.
Empezaremos por ordenar el problema, las fechas y la documentación disponible.
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