La compraventa de una vivienda es probablemente la transacción económica más importante en la vida de una persona. Antes de estampar la firma en cualquier documento, conviene conocer qué elementos son imprescindibles revisar, qué cláusulas pueden generar problemas en el futuro y cuáles son los derechos que la ley reconoce al comprador.
Fases del proceso de compraventa
Una operación inmobiliaria bien estructurada suele pasar por las siguientes etapas: reserva o señal (opcional), contrato de arras, obtención de financiación hipotecaria si es necesario, y escritura pública de compraventa ante notario. Cada fase tiene sus propias consecuencias jurídicas y económicas.
El contrato de arras: tipos y consecuencias
El contrato de arras es el documento previo que acuerdan comprador y vendedor para reservar la vivienda mientras se gestiona la financiación o se realizan los trámites previos. Existen tres tipos regulados en el Código Civil:
- Arras confirmatorias (art. 1124 CC): Funcionan como señal o parte del precio. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños.
- Arras penales: Garantizan el cumplimiento del contrato bajo pena. Si incumple el comprador, pierde las arras; si incumple el vendedor, debe devolver el doble. No permiten la resolución unilateral.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): Las más frecuentes en la práctica. Permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor devuelve el doble. La cantidad suele ser el 10% del precio de venta.
Es fundamental que el contrato especifique expresamente de qué tipo de arras se trata. Si no se indica, pueden surgir interpretaciones divergentes con consecuencias económicas importantes.
Cargas y gravámenes que debe revisar el comprador
Antes de firmar cualquier contrato, el comprador debe obtener una nota simple del Registro de la Propiedad donde se refleje el estado de cargas del inmueble. En Canarias, según la isla, los Registros de la Propiedad están repartidos por circunscripciones. La nota simple informa sobre:
- Titularidad registral del inmueble (para confirmar que el vendedor es el propietario legal)
- Hipotecas o préstamos hipotecarios pendientes
- Embargos o afecciones fiscales
- Servidumbres (paso, luces, vistas…)
- Anotaciones preventivas de demanda
- Condiciones resolutorias pendientes
Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, el comprador debe decidir si la subrogará (asumiéndola) o si exigirá que el vendedor la cancele con el producto de la venta antes de elevar el contrato a escritura pública.
Cláusulas abusivas en contratos inmobiliarios
Los contratos elaborados por promotoras o agencias inmobiliarias pueden incluir cláusulas desfavorables para el comprador. Entre las más frecuentes:
- Cláusulas que repercuten al comprador gastos que por ley corresponden al vendedor
- Cláusulas que limitan el derecho del comprador a resolver el contrato en caso de incumplimiento del vendedor
- Plazos de entrega sin penalización para el promotor en caso de retraso
- Renuncias implícitas a la garantía por vicios ocultos
- Cláusulas de modificación unilateral del precio
La normativa de protección de los consumidores puede declarar nulas estas cláusulas, pero conviene identificarlas antes de firmar para negociarlas o exigir su supresión.
Garantías del comprador frente a vicios ocultos
El artículo 1484 del Código Civil establece la responsabilidad del vendedor por los vicios o defectos ocultos que tiene la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
El plazo para ejercitar la acción redhibitoria (resolución del contrato) o la acción estimatoria (rebaja del precio) es de seis meses desde la entrega de la vivienda. En obras nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece garantías adicionales de uno, tres y diez años según el tipo de defecto.
La escritura pública de compraventa
La formalización de la compraventa ante notario mediante escritura pública otorga a la transacción plena eficacia frente a terceros y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario debe informar imparcialmente a ambas partes, verificar la identidad de los otorgantes y comprobar que la operación se ajusta a la legalidad.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el proceso previo a la firma de hipotecas está especialmente regulado: el banco debe entregar la documentación con antelación suficiente y el notario debe realizar una comparecencia previa con el comprador para verificar que comprende las condiciones del préstamo.
Gastos e impuestos en la compraventa en Canarias
En Canarias, la compraventa de vivienda de segunda mano tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general en Canarias oscila según el precio de venta. Para vivienda nueva, en lugar de ITP se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al tipo reducido del 6,5%.
Además de los impuestos, el comprador asume habitualmente los gastos notariales de la escritura y los de inscripción registral. El vendedor soporta la plusvalía municipal (IIVTNU) y los gastos de cancelación de hipotecas previas.
Cuándo consultar a un abogado antes de firmar
La revisión jurídica previa de los contratos es especialmente recomendable en estos supuestos:
- Compraventa de vivienda sobre plano o en construcción
- Viviendas con cargas registrales complejas
- Operaciones con vendedores en situación concursal o con problemas patrimoniales
- Compraventa entre particulares sin intervención de agencia inmobiliaria
- Operaciones que implican herencias pendientes de partición
- Compraventa de inmuebles con arrendatarios
Preguntas frecuentes sobre la compraventa de vivienda
¿Puede el vendedor negarse a vender tras haber firmado el contrato de arras?
Si las arras son penitenciales, sí puede desistir, pero tendrá que devolver el doble de la cantidad entregada. Si son arras confirmatorias o penales, el comprador puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
Si el contrato de arras incluye una condición suspensiva de financiación, el comprador puede recuperar las arras sin penalización si el banco deniega el préstamo. Conviene incluir esta cláusula expresamente en el contrato.
¿Puedo reclamar si la vivienda tiene problemas ocultos tras la compra?
Sí, mediante la acción de saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, o mediante las garantías específicas de la LOE para obra nueva. Los plazos para reclamar son breves, por lo que conviene actuar rápidamente al detectar el problema.
