Compraventa de vivienda · Tenerife
Contrato de compraventa de vivienda: qué revisar antes de firmar y cómo protegerte
Antes de firmar o entregar dinero, revisamos quién vende, titularidad y cargas, Catastro, realidad física y urbanística, ocupación, comunidad, financiación, arras y escritura. Convertimos cada riesgo relevante en una condición, documento, plazo o salida que pueda acreditarse.
Por Álamo & Antúnez Abogados (Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz) · Actualizado el
Compraventa de vivienda · TenerifeRespuesta breve
Qué comprueba el despacho antes de firmar o pagar
La compraventa se perfecciona cuando existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la escritura llegue después. Un documento privado puede obligar; llamarlo reserva o arras no lo convierte en inocuo.
La revisión debe conectar nota simple, Catastro, situación física, licencias, comunidad, IBI, financiación y contrato. Si una condición es esencial · hipoteca, cancelación de cargas, desocupación o regularización · debe figurar por escrito con plazo, prueba y consecuencia.
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Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
01Qué recibe el comprador después de la revisión
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No basta con decir que el contrato está bien o mal. Revisamos el borrador y los documentos disponibles y devolvemos una relación priorizada: qué dato está acreditado, qué falta, qué riesgo impide firmar y qué cláusula debe aclararse. Separamos las comprobaciones que han de hacerse antes de entregar dinero de las obligaciones que pueden quedar expresamente previstas para la escritura.
Si ya existe una reserva o un contrato de arras firmado, el punto de partida cambia. Leemos su modalidad, el calendario, los justificantes de pago y las comunicaciones para explicar qué compromisos se asumieron y qué margen de negociación queda. No prometemos que una señal pueda recuperarse solo porque la compra deje de convenir.
- Documento y persona que acredita cada hecho
- Riesgo y consecuencia pactada
- Corrección propuesta en el contrato
- Fecha y responsable de aportar lo pendiente
02Nota simple actualizada: comprueba al vendedor y las cargas, pero no todo lo demás
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La nota simple del Registro permite consultar la identificación de la finca, sus titulares y los derechos o cargas inscritos. Pedimos una versión reciente, comprobamos que quien vende puede obligarse y contrastamos finca, anexos y superficie con el borrador. Si aparece una hipoteca, embargo, usufructo u otra limitación, la cláusula debe indicar cómo y cuándo se resolverá, quién paga y qué prueba recibirá el comprador.
La nota simple es informativa y no acredita por sí sola que la vivienda esté desocupada, que una obra sea legal o que la realidad física coincida con Registro y Catastro. Esas preguntas requieren documentos, visita técnica o comprobación municipal según el caso. No convertimos un Registro sin cargas en una garantía general de que la compra carece de riesgos.
03Comunidad, ocupación y financiación: tres condiciones que no deben quedar implícitas
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Antes de cerrar el precio revisamos el estado de deudas con la comunidad, derramas conocidas, ocupantes y contratos de arrendamiento. La Ley de Propiedad Horizontal prevé una certificación de deuda al otorgar la escritura, salvo exoneración expresa del comprador; por eso conviene pedirla y decidir de forma informada si se acepta alguna excepción. La posesión y la fecha de entrega deben pactarse con precisión.
Si dependes de una hipoteca, no basta con comunicarlo por correo. El contrato o las arras deben establecer importe o condiciones mínimas, plazo para obtener respuesta, gestiones exigibles, prueba de denegación y destino de la cantidad entregada. El texto debe expresar qué ocurre si la financiación no llega pese a cumplir lo pactado; no presumimos una salida automática.
04Del borrador a la escritura: un control final antes de pagar el resto
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Comparamos el borrador final con lo acordado: identidad de las partes, finca y anexos, precio, pagos previos, distribución de gastos, estado de cargas, entrega de llaves, inventario y fechas. Si el vendedor debía cancelar una carga o entregar la vivienda libre, pedimos la documentación correspondiente antes de dar por cumplida la condición.
La revisión final no sustituye la intervención notarial ni una inspección técnica. Su utilidad es que los documentos y la escritura cuenten la misma operación y que una discrepancia se detecte antes del pago decisivo. Si aparece una diferencia, concretamos la corrección o la reserva necesaria y se valora si conviene posponer la firma.
05Comprobaciones jurídicas y físicas de la vivienda
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La nota simple identifica titularidad y cargas registrales, pero no sustituye una visita técnica ni acredita toda la realidad urbanística o posesoria. Catastro, comunidad y Ayuntamiento aportan piezas distintas.
En Tenerife deben revisarse especialmente ampliaciones, cerramientos, terrazas, anexos, viviendas vacacionales, suelo y obras que no coincidan con Registro o Catastro. La incidencia puede afectar financiación, uso o futura venta.
- Nota simple actualizada
- Referencia y descripción catastral
- Certificado de comunidad y derramas
- IBI y otros recibos
- Ocupantes y contratos vigentes
- Licencias, obras y situación urbanística
| Documento o registro | Qué verifica exactamente | Riesgo si no se comprueba antes | Dónde se solicita en Tenerife |
|---|---|---|---|
| Nota simple registral continuada | Titularidad del transmitente, descripción registral, hipotecas, embargos, afecciones fiscales y servidumbres | Adquirir una finca con embargos, hipotecas previas o de quien aún no tiene inscrita su herencia | Registro de la Propiedad correspondiente al municipio de Tenerife o sede de Registradores |
| Certificación catastral y realidad física | Superficie construida, linderos, anexos y concordancia con el Registro y la visita presencial | Ampliaciones, cuartos de aperos o cerramientos fuera de ordenación que impiden la tasación hipotecaria | Sede Electrónica del Catastro e informe urbanístico municipal en el Ayuntamiento |
| Certificado de deudas de comunidad e IBI | Estar al corriente de cuotas ordinarias, derramas aprobadas e Impuesto sobre Bienes Inmuebles | El inmueble responde de la anualidad corriente y los tres años anteriores de comunidad (art. 9.1.e LPH) y de IBI | Administrador de la comunidad de propietarios y Consorcio de Tributos / Ayuntamiento |
| Situación posesoria y arrendamientos vigentes | Existencia de inquilinos con contrato LAU, precaristas, usufructuarios o derecho de uso familiar | Subrogación forzosa en alquileres vigentes o necesidad de un procedimiento judicial para recuperar la posesión | Inspección presencial, manifestación expresa en escritura y verificación de suministros y padrón |
06Reserva, arras y condición de financiación
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La entrega previa debe decir a qué se imputa, cuándo se devuelve y qué ocurre si una parte incumple. Las arras pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales; la facultad de desistir del artículo 1454 no se presume por usar la palabra «arras».
Si la operación depende de hipoteca, deben concretarse importe mínimo, fecha, gestiones exigibles y documentos que acreditan una denegación. Sin cláusula suficiente, no obtener financiación puede no liberar al comprador.
+10Análisis jurídico ampliado, jurisprudencia y casos prácticos (10 apartados adicionales)+
07Del contrato privado a la escritura y la entrega
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El contrato identifica inmueble y anexos, precio, pagos, fecha, estado de cargas, posesión, inventario y distribución de gastos e impuestos. También regula certificados y documentos que debe aportar el vendedor.
Antes de firmar escritura se comprueba que no han aparecido cargas y que pueden cancelarse las existentes. La entrega de llaves, lectura de contadores y estado de la vivienda deben documentarse; la inscripción protege la adquisición frente a terceros en los términos hipotecarios.
08Ocupación, alquiler vigente y cláusulas cuando vende un profesional
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Hay que comprobar quién habita el inmueble, si existe arrendamiento, precario u ocupación y en qué fecha se entregará libre. La nota simple no acredita la posesión; un contrato de alquiler vigente o un ocupante de hecho cambia la operación aunque el Registro esté limpio.
Si el vendedor es promotor o profesional, el texto refundido de consumidores controla cláusulas que desequilibran: imponer al comprador todos los gastos, eximir de vicios o defectos, o fijar penalizaciones unilaterales. Esta guía no publica una tabla de IGIC, ITP, notaría o Registro: esos importes dependen del inmueble, el título y la normativa canaria vigente.
09Contrato de Compraventa de Vivienda: Qué Revisar Antes de Firmar
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Comprar una vivienda es, para la mayoría de familias en Tenerife, la decisión económica más importante de su vida. Un error en el contrato de compraventa puede costar miles de euros o convertirse en un litigio de años. En Álamo & Antúnez Abogados te explicamos qué debes revisar punto por punto antes de firmar, con la normativa vigente en la mano.
10Marco legal de la compraventa de vivienda en España
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El contrato de compraventa de inmuebles se regula en los artículos 1445 a 1541 del Código Civil (CC). Además, intervienen:
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento, para la inscripción registral.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que refuerza la protección del comprador de vivienda habitual.
- Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU) sobre cláusulas abusivas cuando el vendedor es un promotor o profesional.
- Normativa fiscal canaria: IGIC (en vivienda nueva) e ITP (en vivienda de segunda mano).
11Antes del contrato: pedir la Nota Simple del Registro de la Propiedad
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La Nota Simple es el documento que confirma quién es el propietario real del inmueble y qué cargas tiene. Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente (en Tenerife, Santa Cruz o La Orotava según la ubicación). Es imprescindible antes de firmar nada:
Atención: la Nota Simple tiene una validez de referencia de unos días. Si pasan semanas entre la nota y la firma, solicita una actualizada.
- Titularidad: verificar que quien vende es el propietario (o tiene poder para vender).
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales. Si hay hipoteca, debe cancelarse antes o simultáneamente a la venta.
- Descripción: superficie, linderos, referencia catastral. Comparar con la realidad física del inmueble.
- Situación urbanística: si hay alguna anotación de infracción urbanística o expediente de disciplina.
12Contrato de arras: tipos y consecuencias legales
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Antes de la escritura pública, es habitual firmar un contrato de arras (o señal). El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales, pero existen tres tipos:
La cantidad habitual de arras en Tenerife oscila entre el 5% y el 10% del precio de venta. Si el contrato no especifica el tipo, la jurisprudencia las presume confirmatorias (no penitenciales), lo que significa que no basta con perder la señal para desistir: la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato.
| Tipo de arras | Consecuencia si desiste el comprador | Consecuencia si desiste el vendedor | Base legal |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde la cantidad entregada | Devuelve el doble | Art. 1454 CC |
| Confirmatorias | Se descuenta del precio + puede reclamarse el cumplimiento | Debe cumplir o indemnizar daños | Art. 1124 CC |
| Penales | Pierde la señal + puede exigirse cumplimiento | Devuelve el doble + puede exigirse cumplimiento | Arts. 1152-1153 CC |
1310 puntos que debe incluir el contrato de compraventa
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1. Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI/NIE, domicilio. Si vende una sociedad, verificar poder de representación y CIF. Si hay varios propietarios (proindiviso), todos deben firmar o estar representados con poder notarial.
2. Descripción exacta del inmueble
Dirección, superficie construida y útil, referencia catastral, datos registrales (tomo, libro, folio, finca). Debe coincidir con la Nota Simple y el Catastro.
Precio total, desglose (arras ya entregadas, cantidad en escritura, parte financiada con hipoteca). Nunca aceptes pagar parte del precio “en negro”: además de ser delito fiscal, perderás la deducción por vivienda habitual y el día que vendas tributarás por una ganancia mayor.
4. Situación de cargas y gravámenes
El contrato debe declarar expresamente el estado de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Si hay hipoteca del vendedor, debe pactarse su cancelación antes o simultáneamente a la escritura, con retención del importe pendiente del precio para asegurar el pago.
Los artículos 1484 a 1490 del Código Civil regulan el saneamiento por vicios ocultos. El vendedor responde de los defectos ocultos de la vivienda, aunque los desconozca, durante 6 meses desde la entrega. En vivienda nueva, el plazo se amplia hasta 10 años para defectos estructurales (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE).
6. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Es obligatorio desde 2013 (RD 235/2013) para toda venta o alquiler. El vendedor debe entregarlo al comprador antes de la escritura. Sin él, el notario puede negarse a otorgar la escritura.
7. Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
En Canarias, la licencia de primera ocupación la emite el ayuntamiento y acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. Sin ella, no puedes dar de alta los suministros (agua, luz) a tu nombre.
Solicita el certificado de deudas con la comunidad (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). El comprador responde solidariamente de las deudas del año en curso y los tres anteriores. Si el vendedor debe cuotas, retén esa cantidad del precio.
9. Fecha de entrega y penalizaciones
Si es vivienda sobre plano o en construcción, el contrato debe fijar una fecha máxima de entrega y una penalización por retraso. La Ley 12/2023 refuerza la protección del comprador ante retrasos del promotor.
La ley permite pactar quién paga cada gasto. En ausencia de pacto:
- Vendedor: plusvalía municipal (IIVTNU), cancelación de hipoteca previa.
- Comprador: ITP o IGIC, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría.
- Desde la STS 44/2019 (Tribunal Supremo), los gastos de formalización de la hipoteca los paga el banco (AJD, tasación, gestoría de la hipoteca).
14Fiscalidad de la compraventa de vivienda en Canarias
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Importante: en Canarias NO se aplica IVA sino IGIC. El tipo general es del 7%, pero las viviendas de protección oficial (VPO) tributan al 0%. El ITP en Canarias es del 6,5% (frente al 6-10% de otras comunidades autónomas).
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto indirecto | IGIC 7% (general) o 0% VPO | ITP 6,5% (Canarias) |
| AJD | 0,75% (Canarias) | No aplica (excepto hipoteca) |
| Plusvalía municipal (vendedor) | Sí (si hay incremento de valor) | Sí (si hay incremento de valor) |
| Notaría (escritura) | ~600-1.200 € (según precio) | ~600-1.200 € (según precio) |
| Registro de la Propiedad | ~300-600 € | ~300-600 € |
15Cláusulas abusivas: qué anular
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Si compras a un promotor o a una empresa inmobiliaria (no a un particular), el contrato queda protegido por el TRLGDCU (RDL 1/2007). Son nulas las cláusulas que:
- Obligan al comprador a pagar todos los gastos de la compraventa (la ley reparte entre las partes).
- Imponen penalizaciones desproporcionadas por desistimiento del comprador pero no del vendedor.
- Eximen al vendedor de su responsabilidad por vicios ocultos o defectos de construcción.
- Establecen fueros judiciales distintos al del domicilio del consumidor o al de la ubicación del inmueble.
- Vinculan la entrega del inmueble a la obtención de la hipoteca por el comprador, sin dar plazo razonable.
16Supuestos prácticos y dudas frecuentes sobre la revisión del contrato de compraventa de vivienda
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¿Puedo echarme atrás después de firmar las arras?
Depende del tipo de arras. Con arras penitenciales (art. 1454 CC), sí: pierdes la cantidad entregada. Con arras confirmatorias (las más habituales si no se especifica), la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato, no solo la señal.
¿Necesito abogado para comprar una vivienda?
No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable. El notario da fe del acto pero no asesora a ninguna parte. Un abogado revisa el contrato, la Nota Simple, las cargas, la fiscalidad y defiende tus intereses exclusivamente.
¿Qué pasa si la vivienda tiene vicios ocultos?
Puedes ejercitar la acción redhibitoria (resolver el contrato) o la quanti minoris (rebaja del precio) en el plazo de 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). En vivienda nueva, la LOE da plazos de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura).
¿Qué pasa si el vendedor no cancela la hipoteca?
Si se pacta la cancelación y no se cumple, puedes retener la parte del precio necesaria para cancelarla. Si ya pagaste todo, puedes demandar el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización (art. 1124 CC).
¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda en Tenerife?
Como regla general, calcula entre un 8% y un 12% del precio de compra en gastos (ITP/IGIC + notaría + registro + gestoría). Para una vivienda de 200.000 € de segunda mano: ITP 13.000 € (6,5%), notaría ~800 €, registro ~400 €, gestoría ~400 € = ~14.600 €.
¿Vas a comprar una vivienda en Tenerife? Que un abogado revise tu contrato.
En Álamo & Antúnez Abogados revisamos el contrato de compraventa, las arras, la Nota Simple y toda la documentación antes de que firmes. Tu tranquilidad no tiene precio.
En nuestro despacho de la Calle Puerta Canseco, 35 (Santa Cruz de Tenerife) analizamos de forma individualizada la documentación original del expediente (contratos, comunicaciones fehacientes, resoluciones administrativas y pruebas documentales) para verificar los plazos de caducidad o prescripción aplicables ante los juzgados y organismos competentes de la provincia de Santa Cruz de Tenerife.
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Preguntas frecuentes
Respuestas concretas antes de decidir.
¿Una reserva obliga a comprar la vivienda?
Puede obligar según su contenido. Importan precio, inmueble, voluntad, condiciones y consecuencias, no solo el título del documento.
¿Pierdo el dinero si el banco deniega la hipoteca?
Depende de la condición de financiación pactada. Debe regular cuantía, plazo, diligencia y prueba de la denegación; no se presume automáticamente.
¿La nota simple garantiza que todo está legalizado?
No. Informa del Registro, pero deben contrastarse Catastro, realidad física, comunidad, licencias, urbanismo y ocupación.
¿Cuándo se considera vendida una vivienda?
El Código Civil perfecciona la compraventa con el acuerdo sobre cosa y precio. La escritura e inscripción cumplen funciones esenciales, pero un contrato privado ya puede generar obligaciones.
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La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes oficiales
Normativa y organismos consultados.
Revisión editorial: 10 de julio de 2026. Las normas y cuantías variables deben comprobarse de nuevo antes de actuar.
Áreas de práctica y recursos
Servicios jurídicos y herramientas en Tenerife.
Accede directamente a las áreas principales del despacho y a los recursos interactivos para revisar tu expediente.