Arrendamiento de Local Comercial en Tenerife: Guía Legal Completa
Alquilar un local comercial para un negocio en Tenerife implica un contrato con reglas propias que difieren significativamente del alquiler de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) dedica sus artículos 29 a 35 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, donde la autonomía de la voluntad de las partes es el principio rector. En Álamo & Antúnez Abogados asesoramos a arrendadores y arrendatarios de Tenerife en la redacción, revisión y defensa de estos contratos.
Marco legal: ¿qué ley regula el alquiler de locales comerciales?
El alquiler de locales se rige por:
- Lo pactado por las partes (art. 4.3 LAU): en arrendamientos para uso distinto de vivienda, la voluntad de las partes prevalece sobre la ley.
- Título III de la LAU (arts. 29-35): normas supletorias que se aplican si el contrato no dice nada al respecto.
- Código Civil (arts. 1542 y siguientes): para lo no regulado en la LAU.
Esto significa que, a diferencia del alquiler de vivienda (donde la ley protege fuertemente al inquilino), en el arrendamiento de locales el contrato es ley entre las partes. De ahí la importancia de redactarlo bien.
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento de local
Duración y prórroga
No existe duración mínima obligatoria (a diferencia de vivienda, donde la LAU impone 5 años). Las partes pactan libremente: 1 año, 5, 10 o 20 años. Es habitual pactar una duración mínima obligatoria (3-5 años) con prórrogas anuales automáticas y un preaviso de no renovación (30-60 días antes del vencimiento).
Renta y actualización
La renta se pacta libremente. La actualización anual más habitual es vincularla al IPC (o al índice que se pacte). Desde el RDL 7/2019, para contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, si no se pacta mecanismo de actualización, se aplica el índice de garantía de competitividad. En la práctica, siempre se pacta un mecanismo claro en el contrato.
Fianza y garantías adicionales
La LAU exige una fianza de dos mensualidades para uso distinto de vivienda (art. 36.1 LAU). Además, las partes pueden pactar garantías adicionales sin límite: depósito adicional, aval bancario, seguro de impago. En Canarias, la fianza se deposita en el organismo competente del Gobierno de Canarias.
Obras y reformas
El arrendatario puede hacer obras que no modifiquen la configuración del local, salvo pacto en contra. Para obras de reforma, necesita consentimiento del arrendador (art. 32 LAU). Es fundamental pactar:
- Quién paga las obras de acondicionamiento inicial.
- Si al terminar el contrato el arrendatario debe restituir el local a su estado original.
- Si el arrendatario tiene derecho a compensación por las obras que queden en beneficio del local.
Cesión y subarriendo
El arrendatario puede ceder o subarrendar el local sin consentimiento del arrendador, salvo pacto en contra (art. 32 LAU). En caso de cesión o subarriendo, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10% (cesión) o un 20% (subarriendo) si no se ha pactado otra cosa. En la práctica, los contratos suelen prohibir o limitar esta posibilidad.
| Cláusula | Qué debe incluir | Base legal / Referencia |
|---|---|---|
| Duración y prórroga | Plazo libre (no hay mínimo legal para locales); prórrogas pactadas o tácita reconducción | Art. 3 LAU (libertad de pacto) + art. 1566 CC (tácita reconducción) |
| Renta y actualización | Importe, periodicidad, índice de actualización (IPC/IRAV o pacto), forma de pago | Art. 17-18 LAU (supletoriamente) + pacto libre para locales |
| Fianza | 2 mensualidades obligatorias depositadas en el organismo autonómico (Canarias: IGIC exenta) | Art. 36.1 LAU (2 meses para uso distinto de vivienda) |
| Obras y adaptaciones | Quién asume el coste, licencia municipal, reposición al fin del contrato | Art. 30 LAU (obras de mejora arrendador) + pacto libre |
| Cesión y subarriendo | Si se permite ceder o subarrendar sin consentimiento; derecho del arrendador a elevar renta un 20% | Art. 32 LAU |
| Actividad permitida | Uso concreto (hostelería, comercio, oficina); cambio de actividad puede requerir consentimiento | Pacto contractual + normativa urbanística municipal |
Causas de resolución del contrato
Por el arrendador
- Falta de pago de la renta (art. 35 LAU en relación con art. 27.2.a).
- Subarriendo o cesión no consentida cuando el contrato lo prohibía.
- Obras no autorizadas que alteren la configuración.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
- Cualquier otra causa pactada en el contrato.
Por el arrendatario
- Falta de mantenimiento por el arrendador.
- Perturbación de hecho o de derecho por parte del arrendador.
- Desistimiento anticipado: si el contrato no lo prevé, el arrendatario puede rescindir anticipadamente, pero puede verse obligado a pagar las rentas hasta el vencimiento del contrato (o la penalización pactada).
Indemnización por clientela (art. 34 LAU)
Uno de los derechos más desconocidos del arrendatario de local comercial: si el arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo y el arrendatario ha ejercido durante los últimos 5 años una actividad comercial de venta al público, tiene derecho a una indemnización si el arrendador o un nuevo arrendatario inicia en el mismo local, dentro de los 6 meses siguientes, la misma actividad o una afin.
La indemnización equivale a una mensualidad por año de duración del contrato (máx. 18 mensualidades). Si las partes no la pactan ni hay reclamación, se pierde.
| Causa de resolución | Quién la invoca | Consecuencia | Base legal |
|---|---|---|---|
| Impago de renta | Arrendador | Desahucio + reclamación de rentas debidas; enervación posible la primera vez | Art. 35 LAU + art. 22.4 LEC |
| Obras no consentidas | Arrendador | Resolución + obligación de reponer a estado original | Art. 35.c) LAU |
| Actividades molestas, insalubres o ilícitas | Arrendador | Resolución inmediata sin indemnización al arrendatario | Art. 35.e) LAU |
| No realización de reparaciones necesarias | Arrendatario | Resolución + indemnización por daños + devolución de fianza íntegra | Art. 26 LAU |
| Desistimiento anticipado del arrendatario | Arrendatario | Cláusula penal pactada o indemnización equivalente a rentas restantes | Pacto contractual + art. 11 LAU (supletoriamente) |
| Fin del plazo sin prórroga | Cualquiera | Extinción natural; posible indemnización por clientela si procede | Art. 34 LAU (indemnización clientela) |
Fiscalidad del arrendamiento de locales en Canarias
IGIC (no IVA)
Canarias no aplica IVA: el impuesto indirecto es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El alquiler de locales comerciales está sujeto al IGIC al tipo general (7%). El arrendador debe emitir factura con IGIC y liquidarlo trimestralmente.
Retención IRPF/IS
Si el arrendador es persona física, el arrendatario (si es empresa o profesional) debe practicar retención del 19% sobre la renta (salvo que el arrendador esté en módulos y cumpla requisitos). Si el arrendador es sociedad, no hay retención.
Preguntas Frecuentes sobre el Alquiler de Locales Comerciales
¿Necesito contrato escrito para alquilar un local?
No es legalmente obligatorio (los contratos verbales son válidos), pero es absolutamente imprescindible tener contrato escrito. Sin documento, cualquier conflicto se convierte en un “tu palabra contra la mía”. Cualquiera de las partes puede exigir a la otra la formalización por escrito (art. 37 LAU).
¿Quién paga la comunidad de propietarios?
Lo que diga el contrato. Si no dice nada, la paga el arrendador (propietario). Es habitual pactar que el arrendatario asuma los gastos de comunidad, IBI, y servicios del local.
¿Puedo traspasar el local a otro inquilino?
Sí, salvo pacto en contra. El traspaso es una forma de cesión del contrato, regulada en el art. 32 LAU. El arrendador puede elevar la renta un 10% tras la cesión.
¿Qué pasa si el arrendador vende el local?
El nuevo propietario se subroga en la posición del arrendador: el contrato de arrendamiento sigue vigente en sus mismos términos (art. 29 LAU). El arrendatario no pierde sus derechos por la venta del local, siempre que el contrato conste inscrito en el Registro de la Propiedad o sea anterior a la compra.
¿Puedo dejar el local antes de que termine el contrato?
Depende de lo pactado. Si hay cláusula de desistimiento anticipado con penalización, abonas la penalización y te vas. Si no hay cláusula, en principio debes las rentas hasta el vencimiento, salvo que negocies la resolución consensuada con el arrendador.
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