El Contrato de Arras en Tenerife: Asesoramiento Legal Inmobiliario Seguro

La compraventa de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de su vida. El contrato de arras es el primer documento vinculante que firmará, y un error en su redacción puede suponer la pérdida de miles de euros. En Álamo & Antúnez Abogados, especialistas en Derecho Inmobiliario en Tenerife, le asesoramos para que cada cláusula proteja su inversión desde el primer día.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado por el cual comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, entregando el comprador una cantidad de dinero como señal. Este documento fija las condiciones esenciales de la operación —precio, plazos, penalizaciones y cargas— antes de acudir a la notaría para elevar a escritura pública.

Aunque no existe una regulación específica del contrato de arras como tal en el Código Civil, su base jurídica se encuentra en el artículo 1454 del Código Civil (para las arras penitenciales) y en los artículos 1152 y 1153 (para las arras penales, asimiladas a la cláusula penal). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado la distinción entre los tres tipos de arras.

Es importante entender que el contrato de arras no es la compraventa en sí, sino un precontrato que obliga a las partes a formalizar la venta en las condiciones pactadas. Si una de las partes incumple, las consecuencias dependerán del tipo de arras que se haya pactado.

Los tres tipos de arras: diferencias clave

Un error muy común es descargar un modelo de contrato de internet sin saber qué tipo de arras se está firmando. La elección del tipo condiciona los derechos de ambas partes en caso de desistimiento o incumplimiento:

Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Son las más habituales en la práctica inmobiliaria. Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato:

• Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como señal.
• Si desiste el vendedor (por ejemplo, porque recibe una oferta superior), debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

La ventaja de las arras penitenciales es que ofrecen una salida limpia: el coste de desistir está tasado de antemano. Ninguna de las partes puede exigir además el cumplimiento forzoso del contrato.

Arras confirmatorias

Funcionan como un anticipo del precio total. A diferencia de las penitenciales, no permiten desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede optar entre:

• Exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a vender o comprar).
• Solicitar la resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios (art. 1124 CC).

Son más protectoras para quien quiere asegurarse de que la operación se cierra, pero implican un compromiso más fuerte para ambas partes.

Arras penales

Combinan características de las dos anteriores. La cantidad entregada funciona como garantía: si hay incumplimiento, se pierde la señal o se devuelve doblada, pero además la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización adicional. Su regulación se asimila a la cláusula penal de los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.

¿Cuánto dinero se entrega como arras y en qué plazo?

No existe un porcentaje obligatorio por ley. En la práctica inmobiliaria en Tenerife, lo habitual es entregar entre el 5% y el 10% del precio de venta. El porcentaje se negocia entre las partes y depende de factores como:

• La confianza entre comprador y vendedor.
• La demanda del inmueble (en zonas turísticas de Tenerife como Adeje o La Orotava, los vendedores suelen exigir porcentajes más altos).
• Si el comprador necesita financiación hipotecaria (en ese caso conviene entregar menos hasta tener la aprobación del banco).

En cuanto al plazo, el contrato de arras suele fijar un periodo de entre 30 y 90 días para formalizar la escritura pública ante notario. Este plazo debe ser suficiente para que el comprador obtenga la hipoteca y el vendedor prepare toda la documentación.

Cláusulas esenciales del contrato de arras

Un contrato de arras correctamente redactado debe incluir, como mínimo:

• Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE, domicilio. Si interviene un apoderado, referencia al poder notarial.
• Descripción del inmueble: dirección exacta, referencia catastral, datos registrales (número de finca, tomo, libro).
• Precio total de la compraventa y forma de pago.
• Cantidad entregada como arras y medio de pago (transferencia, cheque bancario).
• Tipo de arras pactado (penitenciales, confirmatorias o penales). Si no se especifica, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias.
• Plazo máximo para otorgar la escritura pública.
• Cargas y situación registral: declaración del vendedor sobre hipotecas, embargos, servidumbres o derechos de tanteo.
• Gastos: quién asume los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos.
• Cláusulas suspensivas: condiciones que, de no cumplirse, anulan el contrato (ver sección sobre denegación de hipoteca).

Auditoría legal antes de firmar las arras

En Álamo & Antúnez Abogados nunca aconsejamos firmar un contrato de arras sin realizar previamente una investigación exhaustiva del inmueble (due diligence inmobiliaria). Esta auditoría incluye:

• Nota Simple del Registro de la Propiedad: verificar la titularidad real del vendedor, la existencia de hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres o anotaciones preventivas.
• Situación urbanística: comprobar en el Ayuntamiento correspondiente que la vivienda tiene licencia de primera ocupación, que no tiene expedientes de infracción urbanística y que no está fuera de ordenación. En Canarias, esto es especialmente importante en zonas rurales o costeras con normativa territorial específica.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio desde 2013 para cualquier venta o alquiler.
• Deudas de la comunidad y el IBI: certificado del administrador de fincas acreditando que la vivienda está al corriente de pago de las cuotas comunitarias, y justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Cédula de habitabilidad: en Canarias, el documento equivalente es la licencia de primera ocupación emitida por el Ayuntamiento.

Particularidades fiscales en Canarias

La compraventa de inmuebles en Tenerife tiene un tratamiento fiscal diferenciado respecto a la Península:

• Vivienda de segunda mano: en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica en la Península (entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma), en Canarias se aplica un tipo del 6,5% sobre el valor de la compraventa.
• Vivienda nueva: en Canarias no se aplica IVA, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 7% (tipo general). Para viviendas de protección oficial (VPO), el tipo reducido es del 3%.
• Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se tributa si ha existido ganancia real.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): desde 2018, el impuesto de AJD en las hipotecas lo asume la entidad bancaria, no el comprador.

¿Qué pasa si el banco deniega la hipoteca?

Este es uno de los escenarios más frecuentes y problemáticos. Si el comprador firma un contrato de arras penitenciales y el banco le deniega posteriormente la hipoteca, pierde las arras aunque la causa del desistimiento no sea voluntaria.

Para evitarlo, es fundamental incluir una cláusula suspensiva que condicione la eficacia del contrato a la obtención de financiación hipotecaria en determinadas condiciones (importe mínimo, tipo de interés máximo, plazo de respuesta del banco). Si la hipoteca se deniega en esos términos, el comprador recupera íntegramente las arras.

Nuestra recomendación es tramitar una preaprobación hipotecaria antes de firmar las arras. No es vinculante para el banco, pero reduce significativamente el riesgo.

Arras en vivienda nueva (sobre plano) frente a segunda mano

La compraventa sobre plano tiene particularidades importantes:

• Las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas por un aval bancario o seguro de caución (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera, modificada por la Ley 20/2015).
• El promotor debe depositar las cantidades en una cuenta especial separada de sus fondos.
• Si la entrega se retrasa más allá del plazo pactado, el comprador puede resolver el contrato y recuperar todas las cantidades entregadas más los intereses legales.

En la compraventa de segunda mano, las arras se entregan directamente al vendedor particular, y la protección del comprador depende exclusivamente de lo pactado en el contrato.

Incumplimiento del contrato de arras: consecuencias

Las consecuencias del incumplimiento varían según el tipo de arras pactado:

Tipo de arras	Desiste comprador	Desiste vendedor	¿Se puede exigir cumplimiento?
Penitenciales	Pierde las arras	Devuelve el doble	No
Confirmatorias	Indemnización por daños	Indemnización por daños	Sí (art. 1124 CC)
Penales	Pierde arras + posible indemnización	Devuelve doble + posible indemnización	Sí

Importante: si el contrato no especifica el tipo de arras, la jurisprudencia mayoritaria las interpreta como confirmatorias, lo que significa que la parte que incumple no puede simplemente pagar la penalización para liberarse, sino que puede ser obligada a cumplir.

Errores frecuentes al firmar un contrato de arras

• No especificar el tipo de arras: genera inseguridad jurídica. Siempre debe constar expresamente si son penitenciales, confirmatorias o penales.
• No comprobar la titularidad: firmar con quien no es el propietario registral, o con un copropietario sin el consentimiento de los demás.
• No incluir cláusula de financiación: arriesgarse a perder las arras si el banco deniega la hipoteca.
• No verificar las cargas: descubrir después de firmar que hay un embargo o una hipoteca anterior no declarada.
• Plazos insuficientes: fijar plazos demasiado cortos que no permitan gestionar la hipoteca, especialmente en operaciones que implican vender otra vivienda para comprar la nueva.
• No conservar justificante de pago: entregar las arras en efectivo sin recibo dificulta enormemente la reclamación posterior.
• Usar modelos genéricos de internet: no contemplan las particularidades de cada operación ni la normativa específica de Canarias.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿El contrato de arras es obligatorio para comprar una vivienda?

No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable. Sin él, no hay garantía de que el vendedor no venda a un tercero mientras el comprador gestiona la financiación. En la práctica inmobiliaria, es el paso previo habitual a la escritura.

¿Puedo recuperar las arras si cambio de opinión?

Depende del tipo de arras pactado. Con arras penitenciales (las más comunes), si el comprador desiste pierde la cantidad entregada. Con arras confirmatorias, además de perder la señal podría enfrentarse a una demanda por cumplimiento forzoso o daños y perjuicios.

¿Qué plazo tengo para impugnar un contrato de arras?

La acción para reclamar por incumplimiento del contrato tiene un plazo de prescripción de 5 años (art. 1964 del Código Civil, modificado por la Ley 42/2015). Si se trata de una acción de anulabilidad por vicio del consentimiento, el plazo es de 4 años (art. 1301 CC).

¿Las arras se descuentan del precio final?

Sí, en todos los tipos de arras. La cantidad entregada como señal se descuenta del precio total en el momento de formalizar la escritura pública. Si pactó 200.000 € y entregó 10.000 € como arras, en la escritura abonará los 190.000 € restantes.

¿Puedo firmar arras si la vivienda tiene hipoteca?

Sí, es perfectamente posible y muy frecuente. El contrato debe reflejar la existencia de la hipoteca y regular cómo se cancelará: normalmente el vendedor la cancela con el precio de la venta en el mismo acto de la escritura (cancelación simultánea), o la subroga el comprador si le interesa mantener las condiciones.

¿Necesito un abogado para firmar el contrato de arras?

La ley no lo exige, pero es altamente recomendable. Un abogado especializado en Derecho Inmobiliario revisa la documentación del inmueble, detecta riesgos, redacta cláusulas de protección y se asegura de que el tipo de arras elegido se ajusta a sus intereses. El coste del asesoramiento es muy inferior al de un litigio.

¿Qué ocurre si el vendedor no se presenta a la escritura?

Si se pactaron arras penitenciales, el vendedor debe devolver el doble de la señal recibida. Si eran confirmatorias, el comprador puede además exigir judicialmente el cumplimiento forzoso (que un juez ordene la venta) o una indemnización por los daños causados.

¿Puedo firmar arras sobre un local comercial o un terreno?

Sí. El contrato de arras no se limita a viviendas: puede aplicarse a cualquier inmueble (local comercial, plaza de garaje, terreno rústico o urbano, nave industrial). Las mismas reglas del Código Civil aplican en todos los casos.

¿Qué impuestos pago por las arras?

Las arras en sí no generan un hecho imponible separado: tributan como parte del precio total de la compraventa. En Canarias, la vivienda de segunda mano tributa al 6,5% de ITP, y la vivienda nueva al 7% de IGIC (3% si es VPO). El comprador paga estos impuestos al formalizar la escritura, no al firmar las arras.

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