Derecho bancario · Gastos hipotecarios STJUE
Cómo reclamar los gastos de hipoteca en Tenerife tras el TJUE y el Supremo: importes, intereses e hipotecas ya canceladas
Muchos bancos siguen contestando por carta tipo que la devolución de los gastos de formalización de hipotecas antiguas está «prescrita por haber pasado más de cinco años». Esa excusa bancaria cayó definitivamente tras las sentencias del TJUE de 25 de abril de 2024 y del Pleno del Tribunal Supremo 857/2024: puedes recuperar notaría, registro, gestoría y tasación más intereses legales aunque la hipoteca sea de 2004 o esté ya pagada y cancelada.
Por Álamo & Antúnez Abogados (Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz) · Actualizado el
Derecho bancario · Gastos hipotecarios STJUERespuesta breve
Recuperas el 50 % de notaría y el 100 % de registro, gestoría y tasación en hipotecas previas a junio de 2019, y el plazo de 5 años no corre desde el pago de las facturas (STS 857/2024)
En los préstamos hipotecarios suscritos por consumidores antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (16 de junio de 2019) que imponían de forma genérica todos los gastos de constitución al prestatario, la cláusula es nula por abusiva (art. 89.3 TRLGDCU). Conforme a la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (SSTS 44/2019, 46/2019, 457/2020 y 35/2021) y del TJUE (16 de julio de 2020), la entidad financiera debe restituir el 50 % de los aranceles notariales de la escritura de préstamo y el 100 % del Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la tasación, más el interés legal del dinero devengado desde la fecha en que abonaste cada factura.
Respecto a la prescripción, la Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21) y la Sentencia de Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio de 2024, establecieron que la acción declarativa de nulidad es imprescriptible y que el plazo de 5 años del artículo 1964.2 del Código Civil para reclamar las cantidades solo empieza a contarse desde la firmeza de la sentencia que declare nula tu cláusula concreta, salvo que el banco logre probar que ese consumidor concreto conocía antes la abusividad de su estipulación. Que el préstamo esté ya amortizado, subrogado o vendido no impide reclamar.
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Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
01Qué facturas se recuperan exactamente y por qué los intereses legales duplican a menudo la devolución
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En cualquier préstamo hipotecario con consumidores firmado en Canarias antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019 LCCI), los bancos incluían de forma sistemática una estipulación financiera quinta que atribuía al comprador el 100 % de todos los aranceles, suplidos y honorarios. Tras la nulidad total de esa cláusula por abusiva, la distribución legal supletoria fijada por la Sala Primera del Tribunal Supremo atribuye al banco el 50 % de la factura notarial del préstamo y el 100 % de las facturas del Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la tasación.
En una hipoteca media en Tenerife, esas cuatro partidas suman habitualmente entre 1.100 € y 2.200 € de principal. Pero el dato decisivo que las ofertas telefónicas del banco omiten es la doctrina de la STS de Pleno 725/2018, de 19 de diciembre: al haber actuado el banco imponiendo una cláusula abusiva, debe abonar el interés legal del dinero desde el mismo día en que el consumidor pagó cada factura (en una hipoteca de 2005 o 2008, cerca de veinte años de intereses acumulados), más el interés procesal incrementado en dos puntos del artículo 576 LEC desde la sentencia.
| Concepto facturado | Porcentaje que devuelve el banco | Base jurisprudencial | Qué revisar en tu factura en Canarias |
|---|---|---|---|
| Factura de Notaría (escritura de préstamo) | 50 % del importe total (incluyendo IGIC / suplidos del préstamo) | SSTS Pleno 44/2019, 46/2019 y 47/2019 (23/01/2019) | Separar la minuta de la escritura de préstamo de la minuta de la escritura de compraventa |
| Factura del Registro de la Propiedad | 100 % de la inscripción de la hipoteca | SSTS Pleno 44/2019 a 49/2019 (norma octava Anexo II RD 1427/1989) | La garantía hipotecaria se inscribe en interés exclusivo de la entidad prestamista |
| Factura de Gestoría administrativa | 100 % de la gestión de la escritura de préstamo | STS 555/2020, de 26 de octubre de 2020 (tras STJUE 16/07/2020) | Verificar que se refiera a la tramitación hipotecaria y no exclusivamente a la compraventa |
| Factura de Tasación del inmueble | 100 % del coste de tasación | STS Pleno 35/2021, de 27 de enero de 2021 | Recuperable siempre que no rija ya la Ley 5/2019 (hipotecas anteriores al 16/06/2019) |
| Intereses legales acumulados | 100 % desde la fecha de cargo de cada factura | STS Pleno 725/2018 (19/12/2018) y art. 1303 CC | No aceptar acuerdos del SAC que paguen solo facturas renunciando a intereses devengados |
02Fusiones bancarias (CajaCanarias / CaixaBank, Cajamar, BBVA, Santander) y duplicados de facturas
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En Tenerife muchísimas hipotecas de los años 2000 y 2010 se firmaron originalmente con entidades hoy absorbidas o integradas (como CajaCanarias, Banca Cívica, Banco Popular, Banco Pastor o Caja Madrid). La sucesión universal por fusión societaria transmite íntegramente la legitimación pasiva a la entidad absorbente actual (por ejemplo, CaixaBank respecto de las antiguas hipotecas de CajaCanarias o Banco Santander respecto de Banco Popular), sin que la desaparición de la marca comercial original afecte en absoluto a tu derecho de restitución.
Si perdiste alguna factura pero conservas la hoja resumen de liquidación de la gestoría con el desglose exacto cargado en tu cuenta, o si podemos solicitar copia en el protocolo de la Notaría y certificación en el Registro de la Propiedad de Tenerife correspondiente, valoramos antes de iniciar la vía judicial qué partidas quedan plenamente acreditadas para no arriesgar ningún pronunciamiento en costas.
- Hipotecas canceladas o vendidas hace años: el Tribunal Supremo (STS Pleno 662/2019, de 12 de diciembre) confirmó que la consumación o extinción del contrato de préstamo no impide ejercitar la nulidad de sus cláusulas abusivas y reclamar las cantidades pagadas indebidamente.
- Comisión de apertura: revisable caso por caso según transparencia, importe proporcional y solapamiento o no con otros servicios (STS 816/2023 tras STJUE 16/03/2023).
- Tributación en IRPF de lo recuperado: con carácter general la devolución del principal de gastos hipotecarios no constituye ganancia nueva, salvo que en su día hubieses deducido esos mismos importes en la deducción por inversión en vivienda habitual de ejercicios no prescritos; los intereses indemnizatorios tienen su regla propia en IRPF.
- Condena en costas a la entidad financiera cuando desatiende la reclamación previa y se estima sustancialmente la demanda conforme a la doctrina del TJUE sobre indemnidad del consumidor.
Preguntas frecuentes
Respuestas concretas antes de decidir.
¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca que ya terminé de pagar y cancelé en 2018?
Sí. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS 662/2019, de 12 de diciembre) dejó zanjado que el hecho de que un préstamo hipotecario esté totalmente amortizado o cancelado no impide declarar nula su cláusula abusiva de gastos ni obtener la restitución de las facturas más intereses legales.
¿Qué cambió exactamente con las sentencias del TJUE y del Supremo de 2024 sobre la prescripción?
Antes de 2024 muchos bancos alegaban que el plazo de 5 años había vencido en 2020 o en enero de 2024. Las STJUE de 25 de abril de 2024 y la STS Pleno 857/2024 fijaron que el plazo de prescripción no puede empezar en la fecha de pago de las facturas ni en la fecha en que el Supremo dictó jurisprudencia general, sino cuando adquiere firmeza la sentencia que anula la cláusula de tu propio contrato, salvo prueba por el banco de conocimiento previo concreto.
¿Qué pasa si mi hipoteca era de CajaCanarias?
Las obligaciones derivadas de préstamos hipotecarios comercializados por la antigua Caja General de Ahorros de Canarias (CajaCanarias), integrada posteriormente en Banca Cívica y absorbida por CaixaBank, se reclaman directamente frente a CaixaBank S.A. como sucesora universal.
¿Se pueden reclamar los gastos en hipotecas firmadas después de junio de 2019?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 (firmados desde el 16 de junio de 2019), el artículo 14.1.e LCCI ya impuso por ley que el banco pague notaría, registro y gestoría, correspondiendo al prestatario únicamente la tasación y las copias que solicite. Solo sería reclamable si el banco incumplió ese reparto imperativo.
¿Y si compré mi vivienda subrogándome en la hipoteca que tenía el promotor?
Hay que leer con lupa la escritura de compraventa con subrogación: si simplemente te subrogaste sin novación modificativa del préstamo y sin pagar gastos de constitución hipotecaria (pagando solo la compraventa), no hay gastos de hipoteca que reclamar al banco; en cambio, si en la misma escritura pactaste ampliación de capital o novación con cláusula propia de gastos impuesta por el banco, sí cabe reclamar los gastos derivados de esa novación/ampliación.
¿Me devuelve el banco también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
En hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, no: la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE confirmó que el sujeto pasivo legal era entonces el prestatario. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 (10/11/2018) el sujeto pasivo legal pasó a ser el prestamista.
¿Por qué no debo firmar sin revisar un acuerdo del banco que me ofrece devolver solo el importe de las facturas?
Porque conforme a la STS 725/2018 tienes derecho además al interés legal del dinero calculado desde el día en que pagaste cada factura en 2004, 2008 o 2014 hasta hoy, una cifra que a menudo añade varios cientos o más de mil euros adicionales y a la que el banco suele hacerte renunciar en acuerdos privados.
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca si pedí el préstamo como empresa o para mi actividad empresarial?
El régimen automático de abusividad del artículo 89.3 TRLGDCU se aplica exclusivamente a quienes contrataron como consumidores (persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, como comprar vivienda habitual o segunda residencia particular). En préstamos empresariales el control aplicable es mucho más restringido (incorporación y buena fe de la LCGC).
Anexo normativo y áreas conexasProtocolo normativo (BOE), fuentes oficiales consultadas y mapa de servicios en Tenerife+
Ficha práctica verificable
¿Ha prescrito la reclamación de los gastos de una hipoteca firmada en Tenerife hace 15 o 20 años o ya cancelada?
No ha prescrito por el mero transcurso de los años desde la firma ni por haberse terminado de pagar la hipoteca. Conforme a las STJUE de 25 de abril de 2024 y a la Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio de 2024, la acción de nulidad de una cláusula abusiva de gastos es imprescriptible y el plazo de prescripción de cinco años (art. 1964.2 CC) de la acción restitutoria comienza en el día en que adquiere firmeza la sentencia que declara nula esa cláusula concreta, salvo el supuesto excepcional de que la entidad acredite que tú tenías conocimiento previo e individualizado de su carácter abusivo (por ejemplo, si ya habías enviado años atrás una reclamación formal y dejaste pasar más de cinco años sin interrumpirla). En hipotecas anteriores al 16/06/2019 se recupera el 50 % de notaría y el 100 % de registro, gestoría y tasación más intereses legales desde el pago.
- Fase I
Localiza la escritura de constitución del préstamo y las cuatro facturas de gastos
Reúne la escritura de préstamo hipotecario (distinta de la de compraventa, cuyas facturas corresponden a la adquisición del inmueble y no al préstamo) junto con las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación y el extracto o carta de provisión de fondos de la gestoría.
- Fase II
Auditamos en la misma revisión si existen comisión de apertura abusiva o cláusula suelo
Aprovechamos el examen de la escritura para verificar si hay comisión de apertura no transparente (criterios STJUE 16/03/2023 y STS 816/2023), cláusula suelo, intereses de demora abusivos (+2 puntos sobre el ordinario, STS 265/2015) o comisiones por posiciones deudoras reclamables en el mismo pleito.
- Fase III
Presentamos reclamación extrajudicial previa al Servicio de Atención al Cliente (SAC)
Enviamos requerimiento fehaciente desglosando principal e intereses legales acumulados para cumplir el requisito de procedibilidad (incluida la LO 1/2025) y blindar la condena en costas procesales al banco conforme al artículo 394 LEC y al principio de efectividad del Derecho de la Unión (STJUE 16/07/2020).
- Fase IV
Interponemos demanda civil ante el juzgado competente de Tenerife si no abonan el 100 % más intereses
Muchas entidades intentan cerrar en vía amistosa ofreciendo solo el principal de las facturas pero ocultando los intereses legales acumulados durante quince o veinte años, que en préstamos antiguos pueden suponer un 50 % o 70 % adicional sobre las facturas. Si no abonan principal e intereses íntegros, demandamos con solicitud de costas.
- Copia simple o autorizada de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria (y ampliaciones o novaciones si hubo)
- Factura de la Notaría correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario
- Factura del Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca
- Factura de la Gestoría administrativa por la tramitación de la hipoteca
- Factura de la sociedad de tasación del inmueble y hoja de liquidación de provisión de fondos
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, Modelo 600) abonado en hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018) correspondía legalmente al prestatario según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, por lo que no forma parte de los gastos restituibles.
- Las facturas correspondientes a la escritura de compraventa de la vivienda (distinta de la escritura de hipoteca) o a la escritura posterior de cancelación registral de la hipoteca una vez pagada (art. 82 LH) no entran dentro de la nulidad de los gastos de constitución del préstamo.
- Si enviaste en años anteriores una reclamación extrajudicial escrita por gastos de hipoteca a tu banco, es imprescindible aportarla desde el primer día para comprobar la fecha exacta y si han transcurrido o se han interrumpido los cinco años (art. 1973 CC).
Vademécum normativo y procesal · 2026
Marco legal, doctrina del Tribunal Supremo y práctica ante SEMAC, INSS y Juzgados de Tenerife
Desplegar ficha técnica de preceptos legales (ET, LRJS, LGSS), doctrina STS/TSJC y control de plazos aplicable a: Cómo reclamar los gastos de hipoteca en Tenerife tras el TJUE y el Supremo: importes, intereses e hipotecas ya canceladas
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes oficiales
Normativa y organismos consultados.
Revisión editorial: 11 de noviembre de 2026. Las normas y cuantías variables deben comprobarse de nuevo antes de actuar.
Áreas de práctica y recursos
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