Arrendamientos urbanos y desahucios · Tenerife · Santa Cruz de Tenerife
Un conflicto de alquiler en Tenerife se encalla casi siempre en dos puntos: un contrato redactado con plantillas antiguas que confunden vivienda habitual con temporada, o una demanda de desahucio presentada sin cumplir los requisitos formales de procedibilidad que hoy exigen la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y la Ley Orgánica 1/2025. En Álamo & Antúnez Abogados asesoramos en Santa Cruz de Tenerife y en toda la isla a propietarios y arrendatarios en desahucios por falta de pago, expiración de plazo contractual, precario, reclamación de rentas y suministros, devolución de fianza y blindaje preventivo de contratos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
Información jurídica general revisada por Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz para facilitar una primera decisión. El análisis del expediente concreto puede cambiar la respuesta.
No todos los conflictos inmobiliarios siguen el mismo carril. En el desahucio por falta de pago de renta o cantidades asimiladas (art. 27.2.a LAU y art. 250.1.1.º LEC), el objeto del pleito está legalmente acotado al pago o la acreditación de circunstancias de enervación, lo que agiliza la tramitación cuando la deuda y el requerimiento previo están limpios.
En cambio, cuando el contrato vence por transcurso del plazo legal o de sus prórrogas, lo determinante es haber respetado al milímetro el plazo de preaviso fehaciente del artículo 10.1 LAU (cuatro meses de antelación mínima para el propietario en contratos posteriores al Real Decreto-ley 7/2019), porque un solo día de retraso activa la prórroga legal o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
| Supuesto habitual | Base normativa | Requisito previo crítico | Efecto procesal principal |
|---|---|---|---|
| Impago de alquiler o suministros | Art. 27.2.a LAU y arts. 250.1.1.º y 440.3 LEC | Burofax previo (30 días impide enervación art. 22.4 LEC) + acreditación gran tenedor (art. 439.6 LEC) | Resolución contractual, entrega de posesión y ejecución dineraria de rentas devengadas hasta llaves |
| Expiración del plazo o prórrogas LAU | Arts. 9 y 10 LAU y art. 1566 CC | Notificación fehaciente de no renovación con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (inquilino) | Extinción del arriendo evitando prórroga obligatoria de hasta 3 años o tácita reconducción |
| Necesidad de vivienda para sí o familiares | Art. 9.3 LAU | Cláusula expresa en contrato (persona física), transcurso del 1.er año y preaviso mínimo de 2 meses | Recuperación anticipada con obligación legal de ocupación efectiva en 3 meses desde el desalojo |
| Precario (cesión tolerada o coheredero) | Art. 250.1.2.º LEC | Requerimiento fehaciente revocando la tolerancia y concediendo plazo razonable de entrega + MASC | Recuperación de la posesión frente a quien ocupa sin título válido ni pago de renta |
| Retención indebida de fianza o daños en vivienda | Art. 36.4 LAU y arts. 1561 a 1564 CC | Acta de entrega de llaves con fotografías, lectura de contadores y facturas reales de reparación | Devolución de fianza más interés legal desde los 30 días o compensación probada de desperfectos |
En zonas tensionadas o turísticas del norte, área metropolitana y sur de Tenerife han proliferado contratos llamados «de temporada» de nueve u once meses renovados sucesivamente a la misma persona que reside y trabaja en la isla. La jurisprudencia civil recuerda que la calificación del contrato no depende del título del encabezado, sino de la finalidad real (arts. 2 y 3 LAU): si satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino sin causa temporal justificada (traslado laboral acotado, curso universitario, obra temporal), las cláusulas que excluyen la duración mínima del artículo 9 LAU son nulas de pleno derecho conforme al artículo 6 LAU.
Del mismo modo, revisamos los límites legales de actualización anual de renta: en los contratos de vivienda firmados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 opera el índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística conforme al artículo 18 LAU reformado, mientras que en locales comerciales y oficinas rige la libertad de pacto de los artículos 4.3 y 29 y siguientes de la LAU.
Preguntas frecuentes
Legalmente basta el impago de una sola mensualidad de renta vencida (art. 27.2.a LAU y jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo) para que nazca la causa de resolución contractual. No obstante, en la práctica procesal recomendamos remitir de inmediato burofax fehaciente tras el primer impago para documentar el requerimiento previo, cumplir la procedibilidad de la LO 1/2025 y cerrar la vía a una posterior enervación si pasan 30 días sin abono.
La enervación (art. 22.4 LEC) es la facultad excepcional que tiene el arrendatario de rehabilitar el contrato por una única vez pagando o consignando judicialmente la totalidad de las rentas y cantidades debidas hasta ese momento. No procede la enervación si ya se enervó anteriormente o si el propietario requirió el pago por medio fehaciente (como burofax con certificación de contenido) con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda sin obtener pago.
No es recomendable sin acuerdo escrito con el arrendador. La fianza legal (art. 36 LAU) responde del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias y posibles desperfectos comprobados tras devolver la posesión, no sustituye automáticamente al pago de la última mensualidad de renta. La vía segura consiste en firmar documento de entrega de llaves con fotos y lectura de suministros y exigir la devolución en 30 días.
Con carácter general estatal (art. 3.k Ley 12/2023), se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros (umbral que solo baja a cinco inmuebles en zonas declaradas oficialmente de mercado residencial tensionado). Para propietarios particulares no grandes tenedores basta acreditarlo con certificación del Registro de la Propiedad al presentar la demanda.
En contratos de vivienda habitual celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019, art. 10.1 LAU), una vez cumplidos los 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), el propietario debe notificar de forma fehaciente su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento; el inquilino debe avisar con al menos dos meses.
Si uno de los coherederos usa en exclusiva un inmueble de la herencia sin título que le atribuya ese uso exclusivo y en perjuicio de los demás partícipes antes de la partición, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo admite el ejercicio del juicio verbal de desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC) en beneficio de la comunidad hereditaria tras requerimiento fehaciente previo.
Solo si el arrendador es persona física, ha transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, consta expresamente prevista esta cláusula de necesidad en el contrato firmado (art. 9.3 LAU), existe necesidad real de vivienda permanente para sí, familiares en primer grado o cónyuge en sentencia firme de divorcio, y se comunica con al menos dos meses de antelación. Si luego no se ocupa efectivamente en 3 meses salvo fuerza mayor, el inquilino puede exigir ser repuesto o indemnizado.
Sí. Los artículos 437.4.3.ª y 220.2 LEC permiten acumular en la misma demanda de juicio verbal la acción de desahucio y la reclamación de rentas vencidas más las rentas futuras que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión, cualquiera que sea su cuantía total.
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¿Te ocurre esto?
Tramitamos el juicio verbal especial del artículo 250.1.1.º LEC acumulando la resolución del contrato, la recuperación de la posesión y la condena al pago de las rentas vencidas y de las que se devenguen hasta la entrega efectiva de llaves (art. 437.4.3.ª y 220.2 LEC).
Auditamos la fecha exacta de celebración del contrato para verificar si rige el plazo de 5 o 7 años del artículo 9 LAU, la prórroga obligatoria de hasta 3 años del artículo 10 LAU y los preavisos fehacientes de cuatro meses para el arrendador o dos meses para el inquilino.
Cuando un inmueble es ocupado sin contrato ni pago de merced o tras extinguirse una cesión tolerada entre familiares o coherederos, ejercitamos la acción de desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC) o la tutela sumaria de la posesión (art. 250.1.4.º LEC).
Redactamos y revisamos contratos diferenciando vivienda permanente (art. 2 LAU) de uso distinto de vivienda por causa temporal real y acreditada (art. 3 LAU), actualización anual conforme al IRAV del INE, garantías adicionales (art. 36.5 LAU) y devolución de fianza en 30 días.
Ficha práctica verificable
Conforme a los artículos 439.6 y 439.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (reformados por la Ley 12/2023) y a la Ley Orgánica 1/2025, toda demanda de recuperación de posesión de vivienda debe especificar de forma expresa: (1) si el inmueble constituye o no la vivienda habitual de la persona ocupante; (2) si la parte demandante tiene o no la condición de gran tenedora de vivienda (acreditándolo mediante certificación registral de titularidades cuando no lo sea); y (3) la acreditación documental del intento previo de solución extrajudicial o requerimiento fehaciente exigible. Omitir cualquiera de estos extremos provoca la inadmisión inicial de la demanda y meses de retraso innecesario.
Comprobamos las cláusulas firmadas, desglosamos mes a mes las rentas e importes asimilados (IBI, comunidad, agua o luz si estaban pactados por escrito conforme al art. 20 LAU) y obtenemos certificación registral para acreditar que el propietario particular no es gran tenedor.
Enviamos requerimiento con certificación de texto y acuse de recibo que cumple doble función legal: dejar cerrada la posibilidad de enervación si transcurren 30 días sin pago íntegro (art. 22.4 LEC) y documentar el requisito de procedibilidad MASC de la LO 1/2025.
En materia de arrendamientos urbanos la competencia territorial es imperativa del Juzgado de Primera Instancia donde radica la finca (art. 52.1.7.º LEC): Santa Cruz, La Laguna, Arona, Granadilla, La Orotava, Puerto de la Cruz, Icod de los Vinos o Güímar, siendo nulo cualquier pacto de sumisión a otra ciudad.
Tras el requerimiento judicial de 10 días al demandado para pagar, desalojar u oponerse (art. 440.3 LEC), impulsamos el decreto de archivo o la vista oral, contestamos con rigor cualquier alegación de vulnerabilidad ante servicios sociales y ejecutamos tanto el lanzamiento como el embargo de cuentas y salarios por la deuda acumulada.
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Vademécum normativo y procesal · 2026
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes y revisión
Revisión editorial: 11 de noviembre de 2026. La información general no sustituye el estudio del expediente concreto.
Empezaremos por ordenar el problema, las fechas y la documentación disponible.
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