Copropiedad y división de cosa común · Tenerife · Santa Cruz de Tenerife
Mantener a medias una vivienda en Tenerife tras una ruptura de pareja, un divorcio en régimen de separación de bienes o una adjudicación hereditaria entre hermanos acaba generando bloqueos sobre hipoteca, derramas, IBI, uso exclusivo o venta a terceros. El artículo 400 del Código Civil establece una regla taxativa: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir en todo momento que se divida la cosa común. En Álamo & Antúnez Abogados estructuramos en Santa Cruz de Tenerife la extinción de condominio notarial o judicial cuidando a la vez el frente registral, la novación hipotecaria ante el banco y el impacto fiscal en Actos Jurídicos Documentados (AJD Canarias) e IRPF.
Simulador Civil, Inmobiliario y Bancario 2026
Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
Información jurídica general revisada por Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz para facilitar una primera decisión. El análisis del expediente concreto puede cambiar la respuesta.
Confundir una extinción total del proindiviso con una compraventa parcial de cuotas puede multiplicar la factura fiscal. Para que se aplique la no sujeción a Transmisiones Patrimoniales Onerosas y tribute únicamente por Actos Jurídicos Documentados (art. 7.2.B TRLITPAJD y art. 31.2), el condominio sobre ese bien indivisible debe extinguirse por completo pasando a un único titular (o integrándose en una sociedad de gananciales preexistente según los supuestos admitidos por el Supremo); si tres hermanos tienen un piso y uno compra solo la parte de otro quedando aún dos copropietarios, la comunidad subsiste sobre el inmueble y Hacienda autonómica exigirá TPO por transmisión de cuota.
En los divorcios y separaciones de parejas casadas en separación de bienes, el artículo 437.4.4.ª de la LEC permite acumular la acción de división de la cosa común directamente dentro del propio procedimiento de familia, simplificando tiempos y costes procesales ante los Juzgados de Tenerife.
| Aspecto clave | Extinción total en escritura notarial | Extinción en convenio regulador matrimonial | División judicial y subasta (sin acuerdo) |
|---|---|---|---|
| Base sustantiva y procesal | Arts. 400, 404 y 1062 CC en escritura pública notarial | Art. 90 CC y art. 437.4.4.ª LEC homologado por sentencia o decreto | Demanda declarativa (art. 400 CC) + subasta (arts. 108 a 111 LJV o ejecución LEC) |
| TPO / AJD en Canarias (Modelo 600) | No sujeta a TPO (6,5 %); sujeta a AJD (0,75 % general Canarias sobre el valor de la parte adquirida, STS 1484/2018) | Exenta de ITP y AJD en los supuestos del art. 45.I.B.3 TRLITPAJD (cargas y disolución matrimonial) | Adjudicación según remate en subasta pública conforme a reglas de ITP/AJD aplicables al adjudicatario |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | No sujeta en excesos inevitables de bien indivisible (no hay transmisión traslativa sino especificación) | No sujeta conforme al art. 104.3 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales | Sujeta si el inmueble se adjudica en subasta a un tercero extraño a la comunidad |
| IRPF del copropietario que sale | Ganancia patrimonial si el valor adjudicado supera el de adquisición + gastos (art. 33.2 LIRPF y STS 969/2022) | Mismo criterio STS 969/2022 si existe exceso de valoración actualizada respecto al coste histórico | Tributación en IRPF según la diferencia entre importe obtenido en subasta y valor de adquisición |
El error más grave tras una ruptura de pareja o divorcio consiste en firmar en privado o incluso ante Notario que uno se queda la casa y «se compromete a pagar él solo toda la hipoteca», sin que comparezca y consienta el banco. Para el banco ese pacto interno es inoponible conforme al artículo 1205 del Código Civil: ambos exconvivientes continúan respondiendo solidariamente con todo su patrimonio presente y futuro (art. 1911 CC) y el que cedió el piso descubre años después que ningún banco le concede financiación para rehacer su vida porque sigue computando la deuda íntegra en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).
Nuestra intervención coordina jurídicamente las tres opciones seguras: novación hipotecaria con liberación expresa del codeudor saliente en el mismo protocolo notarial, cancelación económica simultánea mediante un nuevo préstamo contratado por quien se adjudica el 100 % o, si el adjudicatario carece de solvencia para liberar al otro, venta del inmueble a precio de mercado cancelando la carga en el acto.
Preguntas frecuentes
No. Conforme al artículo 400 del Código Civil, nadie está obligado a permanecer en la indivisión y el derecho a pedir la división de la cosa común no prescribe nunca (art. 1965 CC). Si rechaza alcanzar un acuerdo razonable de adjudicación o de venta en mercado libre, un juez de Primera Instancia de Tenerife declarará extinguido el condominio y ordenará su venta en pública subasta.
Según la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (entre otras, STS 1484/2018, de 9 de octubre), la base imponible de Actos Jurídicos Documentados en la extinción de condominio no es el 100 % del valor total del inmueble, sino únicamente el valor de la parte o porcentaje que adquiere ex novo el adjudicatario (por ejemplo, el 50 % si ya era dueño de la otra mitad), descontando además la parte proporcional de carga hipotecaria cuando corresponda conforme a criterio aplicable.
Cuando se trata de un único bien indivisible (o de lotes inevitables) adjudicado a uno de los comuneros compensando al resto en metálico, el Tribunal Supremo y la Dirección General de Tributos mantienen la no sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), conservando el adjudicatario la fecha y valor originarios respecto de su cuota previa para una futura transmisión a terceros.
Sí, cuando se actualiza al alza el valor del bien. La Sentencia de Pleno del Tribunal Supremo 969/2022, de 10 de octubre de 2022, fijó como doctrina que si la compensación recibida por el comunero saliente se calcula sobre un valor actual del inmueble superior al valor de adquisición originario actualizado con gastos e impuestos inherentes, esa diferencia constituye ganancia patrimonial sujeta a tributación en la base del ahorro del IRPF.
La entidad financiera no está obligada por ley a aceptar la liberación de un deudor solidario (art. 1205 CC), pues perdería garantía. Si tu banco actual rehúsa la novación o exige un avalista inasumible, las dos salidas limpias son subrogar o contratar una hipoteca nueva en otra entidad que cancele económicamente la anterior en el mismo acto de extinción de condominio, o pactar la venta conjunta a un tercero.
Sí. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo distingue la titularidad dominical (art. 400 CC) del derecho familiar de uso (art. 96 CC): puede acordarse o decretarse judicialmente la división y subasta del inmueble, pero ese derecho de uso familiar inscrito o oponible subsistirá frente al tercero adjudicatario hasta que concurra causa legal de extinción (como alcanzar los hijos la mayoría de edad, art. 96.1 CC).
Sí. Las cuotas de amortización del préstamo hipotecario, el IBI, el seguro del continente y las derramas extraordinarias de la comunidad son cargas inherentes a la propiedad (arts. 393 y 395 CC), no gastos de mero uso ordinario como luz o agua. Quien las abona en solitario tiene acción de reembolso frente al otro copropietario en proporción a su cuota, que solemos compensar directamente al liquidar la extinción.
Sí. El artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil autoriza expresamente acumular a la demanda de nulidad, separación o divorcio la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que los cónyuges posean en comunidad ordinaria indivisa, lo que permite resolver familia y vivienda en un único procedimiento.
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¿Te ocurre esto?
Uno de los cotitulares se adjudica el 100 % del inmueble compensando en metálico o asumiendo deuda equivalente de los demás (arts. 404 y 1062 CC), ya sea ante Notario en Tenerife o dentro del convenio regulador homologado judicialmente (art. 437.4.4.ª LEC).
Redactamos acuerdo vinculante de puesta en venta con precio suelo, mandato de comercialización, cancelación simultánea de cargas en Notaría y distribución exacta de cuotas, gastos e impuestos según porcentajes de propiedad.
Si un copropietario se niega ni a comprar ni a vender, interponemos tras intento negociador previo (LO 1/2025) demanda de división de cosa común (arts. 400 y 404 CC) para obtener sentencia que ordene la pública subasta con admisión de licitadores extraños.
Calculamos antes de firmar la tributación por AJD en Canarias frente a TPO (evitando excesos de adjudicación evitables en lotes plurales) y prevenimos sorpresas de ganancia patrimonial en IRPF cuando se actualiza el valor del inmueble respecto al de compra (STS 969/2022).
Ficha práctica verificable
Cuando un inmueble es indivisible (como una vivienda habitual) y se adjudica íntegramente a uno solo de los copropietarios compensando en dinero a los demás conforme a su cuota (arts. 404 y 1062 CC), la operación no tributa en Canarias por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (6,5 %), sino únicamente por Actos Jurídicos Documentados (AJD, tipo general del 0,75 % en Canarias según el Decreto Legislativo 1/2009, o exenta en disolución matrimonial por convenio regulador del art. 45.I.B.3 TRLITPAJD), ni devenga plusvalía municipal por no existir transmisión dominical sino especificación de cuota, aunque sí puede generar ganancia patrimonial en el IRPF del cedente si el valor adjudicado supera el valor histórico de adquisición actualizado (STS Pleno 969/2022). Si un copropietario se niega a firmar, la acción del artículo 400 CC es imprescriptible (art. 1965 CC) y permite forzar judicialmente la división y subasta.
Comprobamos la nota simple registral, las aportaciones iniciales de entrada, las cuotas hipotecarias, IBI y comunidad pagadas por cada partícipe desde la ruptura para liquidar conjuntamente el proindiviso y los créditos de reembolso (art. 393 y 1145 CC).
Negociamos en paralelo con la entidad financiera la novación modificativa con liberación del deudor saliente (art. 1205 CC) o una nueva hipoteca que cancele la anterior en el mismo acto notarial, evitando que quien transmite su mitad quede atrapado en CIRBE.
Si el otro condómino bloquea la salida, le remitimos oferta motivada fehaciente proponiendo adjudicación por valor de tasación o venta conjunta a tercero, cumpliendo el requisito de procedibilidad y preparando la imposición de costas si obliga a pleitear de mala fe.
Con acuerdo, firmamos escritura de extinción de condominio, autoliquidamos el Modelo 600 ante la Agencia Tributaria Canaria en 30 días hábiles e inscribimos en el Registro de la Propiedad. Sin acuerdo, ejercitamos la acción declarativa de división del artículo 400 CC y posterior subasta judicial bajo la Ley de Jurisdicción Voluntaria o la LEC.
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Vademécum normativo y procesal · 2026
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes y revisión
Revisión editorial: 11 de noviembre de 2026. La información general no sustituye el estudio del expediente concreto.
Empezaremos por ordenar el problema, las fechas y la documentación disponible.
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