Propiedad Horizontal y Turismo · Arts. 7.3 y 17.12 LPH
Vivienda vacacional en comunidades de propietarios en Tenerife: autorización expresa de tres quintos (arts. 7.3 y 17.12 LPH), recargo del 20 % y acción de cesación
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025) ha invertido por completo las reglas del alquiler turístico en los edificios residenciales de Santa Cruz de Tenerife, Costa Adeje, Arona, Puerto de la Cruz y toda la isla. Si antes bastaba con que los estatutos no lo prohibieran, hoy ninguna nueva vivienda vacacional puede iniciar actividad sin acuerdo previo y expreso de la junta por doble mayoría de tres quintos.
Por Álamo & Antúnez Abogados (Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz) · Actualizado el
Propiedad Horizontal y Turismo · Arts. 7.3 y 17.12 LPHRespuesta breve
Desde el 3 de abril de 2025 el artículo 7.3 LPH exige autorización previa y expresa de la comunidad por 3/5 de propietarios y cuotas para abrir una nueva vivienda vacacional, mientras que las habilitadas legalmente con anterioridad conservan su actividad por irretroactividad
El cambio normativo es radical y afecta tanto a comunidades de vecinos cansadas de ruidos y trasiego de maletas como a propietarios e inversores inmobiliarios en Tenerife. Conforme a la nueva redacción de los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (modificados por la Disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025), el propietario de una vivienda que pretenda destinarla al ejercicio de actividad de alojamiento turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios adoptada por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Al mismo tiempo, la Disposición adicional segunda de la LPH protege la seguridad jurídica de quienes ya venían ejerciendo legalmente la actividad: aquel propietario que estuviera desarrollando la explotación turística con anterioridad al 3 de abril de 2025 habiéndose acogido previamente a la normativa sectorial turística canaria (declaración responsable inscrita y cumplimiento urbanístico) puede continuar ejerciéndola en las condiciones y plazos establecidos, sin perjuicio de las acciones de cesación del artículo 7.2 LPH si causa actividades molestas, insalubres o ilícitas.
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01Qué cambia en Tenerife antes y después del 3 de abril de 2025 (LO 1/2025 y doctrina del Tribunal Supremo)
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Hasta abril de 2025, un propietario en Tenerife podía dar de alta una vivienda vacacional salvo que los estatutos del edificio contuvieran una cláusula que prohibiera actividades económicas o empresariales (que el Pleno del Tribunal Supremo, en sus sentencias 1232/2023 y 1233/2023, consideró aplicable al alquiler turístico por constituir una actividad económica) o que la junta hubiera aprobado antes una prohibición por tres quintos (SSTS 105/2024 y 106/2024). En la práctica de nuestro servicio de abogado de comunidades de propietarios y Propiedad Horizontal en Tenerife, el conflicto hoy se resuelve cruzando tres fechas clave.
Con la entrada en vigor el 3 de abril de 2025 de la reforma de los artículos 7.3 y 17.12 LPH, la carga se invierte: ya no es la comunidad quien tiene que correr a prohibir antes de que abran un piso turístico, sino el propietario quien necesita obtener la autorización expresa de 3/5 antes de comenzar la comercialización. Y si estás valorando comprar un inmueble en el Sur, en Santa Cruz o en el Norte de Tenerife con idea de rentabilizarlo, conviene auditar siempre este extremo con nuestro abogado inmobiliario en Tenerife antes de firmar un contrato de arras.
| Situación del inmueble en el edificio | Base legal aplicable | Mayoría o requisito comunitario | Efecto frente a la comunidad y compradores |
|---|---|---|---|
| Nueva vivienda vacacional iniciada desde el 3 de abril de 2025 | Arts. 7.3 y 17.12 LPH (LO 1/2025) | Requiere autorización previa y expresa de 3/5 del total de propietarios y cuotas | Sin ese acuerdo previo el presidente puede requerir el cese inmediato y demandar (art. 7.2 LPH) |
| Vivienda vacacional habilitada legalmente antes del 3 de abril de 2025 (sin prohibición estatutaria previa) | Disposición adicional 2.ª LPH | Derecho consolidado no retroactivo si cumplía normativa turística sectorial | Puede continuar la actividad, salvo acción de cesación si genera actividades molestas o ilícitas |
| Edificio cuyos estatutos inscritos prohíben «cualquier actividad económica, comercial o profesional» | Art. 5 LPH · SSTS Pleno 1232/2023 y 1233/2023 | La prohibición estatutaria alcanza al alquiler vacacional por ser actividad económica | Plenamente oponible incluso a adquirentes posteriores si consta inscrita en el Registro |
| Recargo especial de cuotas comunitarias para pisos turísticos | Art. 17.12 LPH | Acuerdo de 3/5 del total de propietarios y cuotas (computando voto presunto art. 17.8 LPH) | Incremento válido de gastos comunes hasta un máximo del 20 %, sin efectos retroactivos |
02Defensa de la comunidad frente a pisos turísticos ilegales y defensa del propietario ante vetos nulos
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Cuando un piso opera como alojamiento turístico en un edificio residencial de Tenerife sin el acuerdo previo del artículo 7.3 LPH (o generando fiestas nocturnas, sobreocupación y daños en zonas comunes), preparamos el protocolo probatorio completo: requerimiento fehaciente del presidente al titular registral y al explotador, acuerdo expreso de la junta autorizando el ejercicio de acciones judiciales, cumplimiento del requisito MASC y demanda de juicio ordinario solicitando la cesación inmediata cautelar y definitiva, indemnización de daños y costas.
En sentido inverso, también asistimos a propietarios con viviendas vacacionales legalmente inscritas antes de la reforma a quienes una junta intenta imponer recargos superiores al 20 %, prohibiciones con efecto retroactivo o acuerdos adoptados con defectos de convocatoria o cómputo de cuotas, impugnando el acta dentro de los plazos de caducidad del artículo 18 LPH (3 meses para acuerdos anulables y 1 año para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos). Y si la comunidad cuenta además con empleados de fincas urbanas, conserjes o contratas de limpieza y mantenimiento, coordinamos su cobertura con nuestra práctica principal de abogado laboralista en Tenerife.
- Auditoría preventiva antes de comprar vivienda en Tenerife: revisión de estatutos registrales y de las tres últimas actas de la comunidad de propietarios.
- Diferenciación jurídica entre vivienda vacacional turística, arrendamiento de vivienda habitual (art. 2 LAU) y arrendamiento de temporada por motivos laborales, docentes o médicos (art. 3.2 LAU).
- Actuación procesal en los partidos judiciales de Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, Arona, Granadilla de Abona, La Orotava, Puerto de la Cruz, Icod de los Vinos y Güímar.
Preguntas frecuentes
Respuestas concretas antes de decidir.
Si compro hoy en Tenerife un piso que el antiguo dueño ya tenía dado de alta como vivienda vacacional, ¿necesito pedir permiso de 3/5?
Es uno de los puntos más delicados en una compraventa en Canarias: debe revisarse conjuntamente la normativa turística autonómica sobre transmisibilidad o necesidad de nueva declaración responsable por cambio de titular/explotador, los estatutos inscritos del edificio y los acuerdos previos de la comunidad adoptados conforme al artículo 17.12 LPH. Nunca firmes arras dando por supuesta la continuidad automática sin una auditoría registral y comunitaria previa.
¿Afecta la autorización de 3/5 de la LPH al alquiler de larga duración o al alquiler de temporada a estudiantes o desplazados laborales?
No. Los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal se refieren específicamente a las viviendas sometidas al régimen sectorial de uso o alojamiento turístico. El arrendamiento de vivienda permanente (art. 2 LAU) y el verdadero arrendamiento para uso distinto por temporada justificada no turística (art. 3.2 LAU, como un traslado laboral temporal o curso universitario, sin servicios ni canales turísticos) se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo simulación en fraude de ley.
¿Qué sanciones puede imponer el juez civil si un propietario ignora el requerimiento de la comunidad y sigue alquilando por días?
Por remisión del artículo 7.3 al procedimiento de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y en sentencia definitiva disponer la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios, las costas procesales e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años según la gravedad de la infracción.
¿Qué plazo tengo para impugnar un acuerdo de mi comunidad sobre viviendas vacacionales mal votado?
Conforme al artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta (o desde la notificación del acta a los propietarios ausentes), salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, en cuyo caso el plazo de caducidad se amplía a un año. Recuerda que para impugnar es imprescindible haber salvado el voto en junta (o haber estado ausente) y estar al corriente de pago de cuotas vencidas.
Anexo normativo y áreas conexasProtocolo normativo (BOE), fuentes oficiales consultadas y mapa de servicios en Tenerife+
Ficha práctica verificable
¿Puede un vecino abrir hoy una vivienda vacacional en un edificio de Tenerife sin permiso de la comunidad de propietarios?
No. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (reformado por la Ley Orgánica 1/2025) prohíbe iniciar la actividad de vivienda de uso turístico o vacacional sin haber obtenido antes la aprobación expresa de la comunidad de propietarios mediante acuerdo de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.12 LPH). Si un comunero explota la vivienda sin dicha autorización previa, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, le requerirá la inmediata cesación bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales del artículo 7.2 LPH (que contemplan orden de cese cautelar, indemnización de daños y hasta privación temporal del uso de la vivienda).
- Fase I
Comprueba los estatutos inscritos, la fecha de alta turística y el título constitutivo
Revisamos en el Registro de la Propiedad si ya existía prohibición estatutaria expresa de actividades económicas o turísticas (doctrina SSTS 1232/2023 y 1233/2023) y verificamos la fecha exacta de presentación de la declaración responsable en el Registro General Turístico de Canarias.
- Fase II
Convoca junta con punto específico en el orden del día y aplica el voto de ausentes
Tanto para autorizar, limitar o prohibir nuevas viviendas vacacionales como para aprobar el recargo de hasta el 20 % en gastos comunes (art. 17.12 LPH), no hace falta alcanzar los 3/5 solo con los presentes: notificamos el acta a los ausentes conforme al art. 17.8 LPH y, si no manifiestan discrepancia en 30 días naturales, su voto computa a favor del acuerdo mayoritario de sala.
- Fase III
Inscribe el acuerdo comunitario en el Registro de la Propiedad si limita o prohíbe
Para que el acuerdo de prohibición o condicionamiento adoptado por 3/5 vincule plenamente a futuros compradores de pisos del edificio que aleguen buena fe registral, tramitamos su elevación a público e inscripción registral.
- Fase IV
Formula requerimiento fehaciente del presidente (art. 7.3 LPH) o impugna acuerdos ilegales (art. 18 LPH)
Si representamos a la comunidad frente a una VV clandestina o no autorizada, enviamos el requerimiento fehaciente de cesación previo a la demanda del art. 7.2 LPH; si defendemos a un propietario con VV previa legalmente consolidada frente a un acuerdo abusivo o retroactivo, impugnamos el acta en 3 meses o 1 año (art. 18 LPH).
- Título constitutivo de la división horizontal, estatutos de la comunidad y nota simple o certificación literal del Registro de la Propiedad
- Convocatoria de la junta de propietarios, libro de actas y resguardos de notificación a propietarios ausentes (art. 17.8 LPH)
- Certificado o número de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias y fecha de declaración responsable de vivienda vacacional
- Pruebas objetivas de actividad turística o molestias (anuncios en plataformas, partes de Policía Local, quejas vecinales o actas notariales)
- Certificado de estar al corriente de cuotas comunitarias si un propietario pretende impugnar judicialmente un acuerdo de junta (art. 18.2 LPH)
- Ni el acuerdo prohibitivo ni el incremento de gastos comunes de hasta el 20 % del artículo 17.12 LPH producen efectos retroactivos frente a propietarios que ya ejercían legalmente la actividad turística antes del acuerdo (y antes del 3 de abril de 2025 respecto del requisito de autorización previa de la LO 1/2025).
- La aprobación comunitaria de 3/5 en ningún caso sustituye los requisitos administrativos, urbanísticos y de habitabilidad autonómicos y municipales exigidos en Canarias para el alta de una vivienda vacacional.
- Para ejercitar judicialmente la acción de cesación de los artículos 7.2 y 7.3 LPH es requisito de procedibilidad acompañar a la demanda la acreditación del requerimiento fehaciente previo al infractor y la certificación del acuerdo de la junta de propietarios autorizando el pleito.
Vademécum normativo y procesal · 2026
Marco legal, doctrina del Tribunal Supremo y práctica ante SEMAC, INSS y Juzgados de Tenerife
Desplegar ficha técnica de preceptos legales (ET, LRJS, LGSS), doctrina STS/TSJC y control de plazos aplicable a: Vivienda vacacional en comunidades de propietarios en Tenerife: autorización expresa de tres quintos (arts. 7.3 y 17.12 LPH), recargo del 20 % y acción de cesación
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes oficiales
Normativa y organismos consultados.
Revisión editorial: 12 de noviembre de 2026. Las normas y cuantías variables deben comprobarse de nuevo antes de actuar.
Áreas de práctica y recursos
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