Propiedad Horizontal · Ley 49/1960 (LPH) · Santa Cruz de Tenerife
Un conflicto en una comunidad de propietarios en Tenerife escala rápido cuando se confunden las mayorías legales de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se deja pasar el plazo de caducidad para impugnar un acta o se toleran durante años filtraciones desde cubiertas y terrazas, obras ilegales en fachadas o deudas crónicas de cuotas comunitarias. En Álamo & Antúnez Abogados asesoramos y defendemos en Santa Cruz de Tenerife y en toda la isla tanto a propietarios particulares como a comunidades y administradores de fincas en impugnación de acuerdos de junta, reclamación judicial a morosos, obras y accesibilidad, actividades molestas y regulación estatutaria o acuerdos sobre viviendas vacacionales.
Simulador Civil, Inmobiliario y Bancario 2026
Cuantifica en un solo panel la penalización por incumplimiento de contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), la restitución de gastos de constitución de hipoteca más intereses legales (50 % de notaría y 100 % de registro, gestoría y tasación según el Tribunal Supremo y el TJUE) y la deuda acumulada en procedimientos de desahucio o reclamación de rentas (LAU).
Información jurídica general revisada por Javier Álamo González y Diego Antúnez Cruz para facilitar una primera decisión. El análisis del expediente concreto puede cambiar la respuesta.
Tanto en edificios residenciales de Santa Cruz de Tenerife y San Cristóbal de La Laguna como en complejos de apartamentos del norte y sur de la isla (Puerto de la Cruz, Adeje, Arona, Granadilla o Guía de Isora), la mayoría de nulidades de actas nacen de aplicar una mayoría simple donde el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad o tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, o de imponer derramas suntuarias sin respetar el límite del artículo 17.4 LPH.
Tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en los artículos 7.3 y 17.12 de la LPH, el inicio de una nueva actividad de vivienda de uso turístico requiere aprobación expresa previa de la comunidad por tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación, facultando además al presidente para requerir la cesación inmediata de quien la inicie sin dicha autorización. Coordinamos esta defensa con nuestro servicio de abogado inmobiliario en Tenerife y de alquileres y desahucios en Tenerife.
| Actuación o conflicto en la comunidad | Precepto LPH aplicable | Mayoría o requisito legal | Vía judicial en Tenerife |
|---|---|---|---|
| Obras obligatorias de conservación, estanqueidad de cubiertas/fachadas y seguridad | Art. 10.1.a LPH | Carácter obligatorio sin necesidad de acuerdo previo de junta (solo distribución de derrama) | Juicio ordinario exigiendo ejecución de obras e indemnización de daños privativos y lucro cesante |
| Accesibilidad universal (ascensor o rampa para mayores de 70 años o discapacidad) | Art. 10.1.b y 17.2 LPH | Obligatoria si el importe anual descontadas ayudas no excede de 12 mensualidades ordinarias; si supera o lo pide la mayoría (art. 17.2), obliga a todos | Impugnación de negativa comunitaria o reclamación de ejecución de obras de accesibilidad |
| Aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de alquiler vacacional / recargo hasta 20 % | Arts. 7.3 y 17.12 LPH (reformados por LO 1/2025) | Voto favorable de 3/5 del total de propietarios y 3/5 de cuotas de participación (sin efectos retroactivos) | Acción de cesación (art. 7.2 LPH) frente a actividad no autorizada o impugnación de acuerdo nulo |
| Modificación del título constitutivo, coeficientes de participación o estatutos | Arts. 5, 9.1.e y 17.6 LPH | Unanimidad del total de propietarios y cuotas (con voto presunto de ausentes en 30 días, art. 17.8 LPH) | Juicio ordinario de impugnación de acuerdo (plazo de 1 año por infracción legal/estatutaria, art. 18.3 LPH) |
| Reclamación de cuotas ordinarias y derramas impagadas a propietarios morosos | Arts. 9.1.e y 21 LPH | Acuerdo aprobando liquidación de deuda, certificado del secretario con visto bueno del presidente y notificación | Proceso monitorio especial LPH con condena en costas de abogado y procurador (art. 21.6 LPH) y afección real (año actual + 3 anteriores) |
Cuando defendemos a un vecino frente a la comunidad, priorizamos asegurar la prueba pericial del daño (humedades, ruidos o vicios en elementos comunes) y blindar los requisitos formales del artículo 18 LPH para que la demanda no tropiece en excepciones procesales. Cuando representamos a la propia comunidad de propietarios, estructuramos el recobro ágil de morosos del artículo 21 LPH, incluyendo recargos convencionales prudentes, intereses y embargo inmediato en caso de oposición infundada.
También intervenimos en reclamaciones frente a constructoras y promotoras por defectos constructivos de zonas comunes bajo la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (plazos de garantía de 1, 3 y 10 años del art. 17 LOE y plazo de prescripción de 2 años desde que se producen los daños del art. 18 LOE).
Preguntas frecuentes
El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos plazos de caducidad: un año cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, y tres meses en los demás supuestos (acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que supongan grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o adoptados con abuso de derecho). El plazo cuenta desde la fecha de la junta para asistentes y desde la notificación en forma del acuerdo para ausentes.
Sí. El artículo 18.2 LPH reconoce legitimación activa a los propietarios ausentes por cualquier causa. Ahora bien, si el acuerdo pertenece a los supuestos en que la ley computa como voto favorable el silencio del ausente (art. 17.8 LPH), debes comunicar tu discrepancia al secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción en el plazo de 30 días naturales desde que te notifiquen el acuerdo, además de hallarte al corriente de pago.
Conforme al artículo 396 del Código Civil, al artículo 10.1.a LPH y a la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, las terrazas a nivel que hacen función de cubierta del edificio son elementos comunes por destino aunque tengan atribuido el uso privativo a un ático o vivienda: si la filtración se debe al deterioro de la tela asfáltica o capa impermeabilizante estructural, la reparación corresponde a la comunidad; si procede de falta de conservación ordinaria del pavimento, juntas superficiales o desagües obstruidos por descuido del usuario, responde el titular del uso privativo.
Sí, conforme al artículo 10.1.b LPH tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta las obras de accesibilidad (incluida la instalación de ascensor, rampa o salvaescaleras) solicitadas por propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o si quienes lo han solicitado asumen el resto de su coste).
Sí. Conforme a los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (tras la reforma de la LO 1/2025), el propietario que quiera iniciar el ejercicio de actividad de alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios adoptada por el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría de 3/5 pueden aprobarse cuotas especiales de gastos con incremento de hasta un 20 %. Los acuerdos no tienen efectos retroactivos frente a quienes ya ejercían legalmente la actividad con anterioridad.
Sí, dentro del límite de la afección real del artículo 9.1.e LPH: el inmueble adquirido responde de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los titulares anteriores hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por ello en toda compraventa debe exigirse el certificado de estado de deudas comunitarias.
Sí. El artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una regla especial muy favorable para las comunidades: cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción a los límites legales, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si atiende el requerimiento de pago como si no comparece ante el tribunal (salvo que antes hubiera existido error en la notificación previa imputable a la comunidad).
El artículo 7.2 LPH regula la acción de cesación: el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá fehacientemente a quien realice actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas el cese inmediato bajo apercibimiento de acciones judiciales. Si persiste, previa autorización de la junta de propietarios, puede interponerse juicio ordinario pidiendo la cesación definitiva, indemnización de daños y perjuicios e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años (o extinción definitiva del contrato si el infractor es inquilino).
Otras especialidades del área civil
Accede directamente a cada especialidad civil y concursal con su calculadora actualizada a 2026, normativa aplicable en Canarias y protocolo procesal ante los juzgados y notarías de Tenerife.
¿Te ocurre esto?
Revisamos convocatoria, orden del día, cómputo de votos y cuotas, voto presunto de ausentes (art. 17.8 LPH) y legitimación del artículo 18.2 LPH antes de impugnar derramas abusivas, repartos contrarios al coeficiente o acuerdos adoptados sin la mayoría exigible.
Tramitamos la certificación de liquidación de deuda, la notificación fehaciente y el procedimiento monitorio especial del artículo 21 LPH con afección preferente del inmueble (art. 9.1.e LPH), embargo preventivo e imposición de costas incluso cuando no sería preceptivo abogado.
Exigimos a la comunidad la reparación obligatoria de elementos comunes estructurales e impermeabilización de terrazas de uso privativo (art. 10.1.a LPH), instalación de ascensor o salvaescaleras (art. 10.1.b LPH) o demolición de obras inconsentidas que alteren fachada o seguridad (art. 7.1 LPH).
Ejercitamos la acción de cesación por ruidos o usos prohibidos tras requerimiento del presidente (art. 7.2 LPH) y asesoramos tanto a comunidades como a propietarios sobre la exigencia de aprobación expresa por tres quintas partes (3/5) y recargos de hasta el 20 % para viviendas de uso turístico.
Ficha práctica verificable
Para impugnar judicialmente un acuerdo de la junta de propietarios ante los Juzgados de Primera Instancia de Tenerife conforme al artículo 18 LPH debes cumplir tres presupuestos estrictos: (1) legitimación activa: haber salvado tu voto votando en contra en la junta, haber estado ausente por cualquier causa o haber sido privado indebidamente del derecho de voto; (2) requisito económico de procedibilidad (art. 18.2 LPH): estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de demandar (salvo que impugnes acuerdos relativos al establecimiento o alteración de cuotas de participación del art. 9 LPH); y (3) plazo de caducidad (art. 18.3 LPH): 1 año si el acuerdo vulnera la ley o los estatutos y 3 meses en los demás supuestos, previo cumplimiento del trámite MASC de la LO 1/2025.
Cruzamos la nota simple y la escritura de división horizontal del edificio con la convocatoria y el acta remitida para verificar si el asunto figuraba en el orden del día (art. 16.2 LPH) y si requería mayoría simple, tres quintas partes o unanimidad (art. 17 LPH).
En aquellos acuerdos en que opera el voto presunto favorable de los ausentes (art. 17.8 LPH), es esencial manifestar la discrepancia por conducto fehaciente dentro de los 30 días naturales siguientes a recibir el acta para no quedar computado como voto a favor.
Reunimos justificante de estar al día de recibos (o preparamos consignación del art. 18.2 LPH) y formulamos requerimiento negociador o mediación conforme a la Ley Orgánica 1/2025, teniendo en cuenta sus efectos sobre los plazos procesales.
La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo (art. 18.4 LPH), salvo que el juez lo acuerde cautelarmente a instancia del demandante oída la comunidad. El fuero imperativo corresponde al lugar donde radica la finca en Tenerife (art. 52.1.8.º LEC).
Antes de la primera conversación
No necesitas llegar con una teoría jurídica. Las fechas exactas, el documento recibido y la prueba disponible permiten detectar la urgencia y decidir qué debe comprobarse después.
Identificamos la decisión, la fecha y el riesgo inmediato. Si existe un plazo, se separa de todo lo que puede esperar.
Separamos lo que ya está documentado de lo que necesita prueba y ordenamos la cronología sin dar por cierto lo que todavía debe acreditarse.
Explicamos qué vías existen, qué puede cambiar el resultado y qué riesgos tiene cada alternativa antes de iniciar una actuación.
Si el asunto tiene recorrido, concretamos la actuación siguiente, la documentación pendiente y quién asume cada paso.
Documentación útil
Si tienes una carta, una resolución o una fecha exacta, cuéntanoslo ahora para que podamos detectar si existe un plazo que deba priorizarse.
Solicitar revisión inicialMapa laboral y áreas del despacho
Utiliza estos recorridos para distinguir la decisión principal de sus consecuencias salariales, médicas, patrimoniales o de Seguridad Social.
Vademécum normativo y procesal · 2026
La revisión jurídica de cada expediente en Álamo & Antúnez Abogados, desde nuestra sede de Calle de la Puerta Canseco, 35, 1.º B (38003 Santa Cruz de Tenerife), integra el control sistemático del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (art. 4.2 ET sobre derechos fundamentales e indemnidad; art. 15 y art. 16 ET sobre contratación temporal y fijos discontinuos; art. 26 y art. 27 ET en relación con el Real Decreto 126/2026 que fija el Salario Mínimo Interprofesional de 2026 en 1.221 euros mensuales en 14 pagas o 17.094 euros anuales; art. 29.2 y art. 29.3 ET sobre liquidación de haberes e interés del 10 % anual por mora salarial; art. 34.8, art. 34.9 y art. 37.6 ET sobre adaptación o reducción de jornada por conciliación y registro horario diario obligatorio; art. 40 y art. 41 ET sobre movilidad geográfica y modificación sustancial de condiciones de trabajo; art. 42, art. 43 y art. 44 ET sobre contratas, cesión ilegal y subrogación empresarial; art. 49.1.e y art. 49.1.n ET reformados por la Ley 2/2025 que suprime la extinción automática del contrato por declaración de incapacidad permanente y habilita el plazo de 10 días naturales para solicitar ajustes razonables o cambio de puesto; art. 50 ET sobre extinción causal indemnizada con 33 días de salario por año; arts. 51, 52 y 53 ET sobre despido colectivo y despido objetivo por causas ETOP o ineptitud sobrevenida con indemnización de 20 días por año; arts. 54 y 55 ET sobre despido disciplinario y exigencia de audiencia previa conforme al artículo 7 del Convenio 158 de la OIT y la doctrina unificada de la Sala Cuarta en la STS 1250/2024; art. 56 ET y Disposición Transitoria 11.ª ET sobre indemnización de 33 o 45 días por año; y art. 59.1, art. 59.2 y art. 59.3 ET sobre prescripción anual y caducidad de 20 días hábiles).
En el plano adjetivo y prestacional, toda actuación ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SEMAC de Santa Cruz de Tenerife, en C/ Prolongación de Ramón y Cajal, 3), la Dirección Provincial del INSS y el Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI), la Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social (ITSS) y los Juzgados de lo Social de Santa Cruz de Tenerife o la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC, en el Palacio de Justicia de Avda. Tres de Mayo, 24) se articula conforme a la Ley 36/2011 Reguladora de la Jurisdicción Social (art. 43.4 LRJS sobre habilidad del mes de agosto en modalidades de despido, extinción del art. 50 ET, movilidad, modificación sustancial, conciliación y tutela de derechos fundamentales; arts. 63 a 68 LRJS sobre conciliación administrativa previa y suspensión del plazo de caducidad por máximo de 15 días hábiles; art. 71 LRJS sobre reclamación administrativa previa de 30 días hábiles en prestaciones de Seguridad Social y 11 días hábiles en impugnación de altas médicas; art. 80.1.c LRJS sobre congruencia fáctica entre papeleta y demanda; art. 96.1 y art. 181.2 LRJS sobre inversión de la carga probatoria ante indicios de discriminación o vulneración de la Ley 15/2022; art. 101 LRJS sobre proceso monitorio laboral hasta 15.000 euros; arts. 103 a 113 LRJS sobre proceso de despido; y arts. 177 a 184 LRJS sobre indemnización adicional por daño moral), así como al Real Decreto Legislativo 8/2015 de la Ley General de la Seguridad Social (art. 156 y art. 157 LGSS sobre accidente de trabajo, accidente in itinere y enfermedad profesional; art. 164 LGSS sobre recargo de prestaciones del 30 % al 50 % por falta de medidas de seguridad; arts. 169, 170 y 174 LGSS sobre incapacidad temporal; y arts. 193, 194 y 196 LGSS sobre incapacidad permanente parcial, total del 55 %, total cualificada del 75 %, absoluta del 100 % y gran invalidez). Asimismo, en las materias civiles, de familia, sucesiones y concursales conexas del despacho, se verifican los preceptos del Código Civil, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (art. 607 LEC sobre escala de inembargabilidad salarial), el Texto Refundido de la Ley Concursal reformado por la Ley 16/2022 (arts. 486 a 502 TRLC sobre Exoneración del Pasivo Insatisfecho en la Ley de la Segunda Oportunidad) y la normativa autonómica de la Agencia Tributaria Canaria (bonificación del 99,9 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Canarias).
Fuentes y revisión
Revisión editorial: 12 de noviembre de 2026. La información general no sustituye el estudio del expediente concreto.
Empezaremos por ordenar el problema, las fechas y la documentación disponible.
Respuesta directa de los socios del despacho en horario hábil · Trato confidencial.
