Contrato de Compraventa de Vivienda: Qué Revisar Antes de Firmar
Comprar una vivienda es, para la mayoría de familias en Tenerife, la decisión económica más importante de su vida. Un error en el contrato de compraventa puede costar miles de euros o convertirse en un litigio de años. En Álamo & Antúnez Abogados te explicamos qué debes revisar punto por punto antes de firmar, con la normativa vigente en la mano.
Marco legal de la compraventa de vivienda en España
El contrato de compraventa de inmuebles se regula en los artículos 1445 a 1541 del Código Civil (CC). Además, intervienen:
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento, para la inscripción registral.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que refuerza la protección del comprador de vivienda habitual.
- Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU) sobre cláusulas abusivas cuando el vendedor es un promotor o profesional.
- Normativa fiscal canaria: IGIC (en vivienda nueva) e ITP (en vivienda de segunda mano).
Antes del contrato: pedir la Nota Simple del Registro de la Propiedad
La Nota Simple es el documento que confirma quién es el propietario real del inmueble y qué cargas tiene. Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente (en Tenerife, Santa Cruz o La Orotava según la ubicación). Es imprescindible antes de firmar nada:
- Titularidad: verificar que quien vende es el propietario (o tiene poder para vender).
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales. Si hay hipoteca, debe cancelarse antes o simultáneamente a la venta.
- Descripción: superficie, linderos, referencia catastral. Comparar con la realidad física del inmueble.
- Situación urbanística: si hay alguna anotación de infracción urbanística o expediente de disciplina.
Atención: la Nota Simple tiene una validez de referencia de unos días. Si pasan semanas entre la nota y la firma, solicita una actualizada.
Contrato de arras: tipos y consecuencias legales
Antes de la escritura pública, es habitual firmar un contrato de arras (o señal). El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales, pero existen tres tipos:
| Tipo de arras | Consecuencia si desiste el comprador | Consecuencia si desiste el vendedor | Base legal |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde la cantidad entregada | Devuelve el doble | Art. 1454 CC |
| Confirmatorias | Se descuenta del precio + puede reclamarse el cumplimiento | Debe cumplir o indemnizar daños | Art. 1124 CC |
| Penales | Pierde la señal + puede exigirse cumplimiento | Devuelve el doble + puede exigirse cumplimiento | Arts. 1152-1153 CC |
La cantidad habitual de arras en Tenerife oscila entre el 5% y el 10% del precio de venta. Si el contrato no especifica el tipo, la jurisprudencia las presume confirmatorias (no penitenciales), lo que significa que no basta con perder la señal para desistir: la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato.
10 puntos que debe incluir el contrato de compraventa
1. Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI/NIE, domicilio. Si vende una sociedad, verificar poder de representación y CIF. Si hay varios propietarios (proindiviso), todos deben firmar o estar representados con poder notarial.
2. Descripción exacta del inmueble
Dirección, superficie construida y útil, referencia catastral, datos registrales (tomo, libro, folio, finca). Debe coincidir con la Nota Simple y el Catastro.
3. Precio y forma de pago
Precio total, desglose (arras ya entregadas, cantidad en escritura, parte financiada con hipoteca). Nunca aceptes pagar parte del precio “en negro”: además de ser delito fiscal, perderás la deducción por vivienda habitual y el día que vendas tributarás por una ganancia mayor.
4. Situación de cargas y gravámenes
El contrato debe declarar expresamente el estado de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). Si hay hipoteca del vendedor, debe pactarse su cancelación antes o simultáneamente a la escritura, con retención del importe pendiente del precio para asegurar el pago.
5. Estado físico y vicios ocultos
Los artículos 1484 a 1490 del Código Civil regulan el saneamiento por vicios ocultos. El vendedor responde de los defectos ocultos de la vivienda, aunque los desconozca, durante 6 meses desde la entrega. En vivienda nueva, el plazo se amplia hasta 10 años para defectos estructurales (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE).
6. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Es obligatorio desde 2013 (RD 235/2013) para toda venta o alquiler. El vendedor debe entregarlo al comprador antes de la escritura. Sin él, el notario puede negarse a otorgar la escritura.
7. Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
En Canarias, la licencia de primera ocupación la emite el ayuntamiento y acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. Sin ella, no puedes dar de alta los suministros (agua, luz) a tu nombre.
8. Comunidad de propietarios
Solicita el certificado de deudas con la comunidad (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). El comprador responde solidariamente de las deudas del año en curso y los tres anteriores. Si el vendedor debe cuotas, retén esa cantidad del precio.
9. Fecha de entrega y penalizaciones
Si es vivienda sobre plano o en construcción, el contrato debe fijar una fecha máxima de entrega y una penalización por retraso. La Ley 12/2023 refuerza la protección del comprador ante retrasos del promotor.
10. Gastos de la compraventa
La ley permite pactar quién paga cada gasto. En ausencia de pacto:
- Vendedor: plusvalía municipal (IIVTNU), cancelación de hipoteca previa.
- Comprador: ITP o IGIC, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría.
- Desde la STS 44/2019 (Tribunal Supremo), los gastos de formalización de la hipoteca los paga el banco (AJD, tasación, gestoría de la hipoteca).
Fiscalidad de la compraventa de vivienda en Canarias
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto indirecto | IGIC 7% (general) o 0% VPO | ITP 6,5% (Canarias) |
| AJD | 0,75% (Canarias) | No aplica (excepto hipoteca) |
| Plusvalía municipal (vendedor) | Sí (si hay incremento de valor) | Sí (si hay incremento de valor) |
| Notaría (escritura) | ~600-1.200 € (según precio) | ~600-1.200 € (según precio) |
| Registro de la Propiedad | ~300-600 € | ~300-600 € |
Importante: en Canarias NO se aplica IVA sino IGIC. El tipo general es del 7%, pero las viviendas de protección oficial (VPO) tributan al 0%. El ITP en Canarias es del 6,5% (frente al 6-10% de otras comunidades autónomas).
Cláusulas abusivas: qué anular
Si compras a un promotor o a una empresa inmobiliaria (no a un particular), el contrato queda protegido por el TRLGDCU (RDL 1/2007). Son nulas las cláusulas que:
- Obligan al comprador a pagar todos los gastos de la compraventa (la ley reparte entre las partes).
- Imponen penalizaciones desproporcionadas por desistimiento del comprador pero no del vendedor.
- Eximen al vendedor de su responsabilidad por vicios ocultos o defectos de construcción.
- Establecen fueros judiciales distintos al del domicilio del consumidor o al de la ubicación del inmueble.
- Vinculan la entrega del inmueble a la obtención de la hipoteca por el comprador, sin dar plazo razonable.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo echarme atrás después de firmar las arras?
Depende del tipo de arras. Con arras penitenciales (art. 1454 CC), sí: pierdes la cantidad entregada. Con arras confirmatorias (las más habituales si no se especifica), la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato, no solo la señal.
¿Necesito abogado para comprar una vivienda?
No es legalmente obligatorio, pero es altamente recomendable. El notario da fe del acto pero no asesora a ninguna parte. Un abogado revisa el contrato, la Nota Simple, las cargas, la fiscalidad y defiende tus intereses exclusivamente.
¿Qué pasa si la vivienda tiene vicios ocultos?
Puedes ejercitar la acción redhibitoria (resolver el contrato) o la quanti minoris (rebaja del precio) en el plazo de 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). En vivienda nueva, la LOE da plazos de 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura).
¿Qué pasa si el vendedor no cancela la hipoteca?
Si se pacta la cancelación y no se cumple, puedes retener la parte del precio necesaria para cancelarla. Si ya pagaste todo, puedes demandar el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización (art. 1124 CC).
¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda en Tenerife?
Como regla general, calcula entre un 8% y un 12% del precio de compra en gastos (ITP/IGIC + notaría + registro + gestoría). Para una vivienda de 200.000 € de segunda mano: ITP 13.000 € (6,5%), notaría ~800 €, registro ~400 €, gestoría ~400 € = ~14.600 €.
¿Vas a comprar una vivienda en Tenerife? Que un abogado revise tu contrato
En Álamo & Antúnez Abogados revisamos el contrato de compraventa, las arras, la Nota Simple y toda la documentación antes de que firmes. Tu tranquilidad no tiene precio.
Llámanos al 822 04 33 35 o escríbenos por WhatsApp.
¿Necesitas un abogado en Tenerife? En Álamo y Antúnez Abogados te asesoramos sin compromiso. 📞 822 04 33 35 · WhatsApp
También te puede interesar: contrato de arras · reclamación de deudas · plusvalía municipal
Te puede interesar
¿Necesitas un abogado de derecho civil en Tenerife? En Álamo Antúnez te asesoramos con trato directo. Ver nuestro servicio →
